| 问题 | 业主自治将成为可能——对《指导规则》第十八条的理解 |
| 释义 | 根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）第十八条规定：管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。 此条款对管理规约的内容等事项的阐述及要求可谓是极具前瞻性与现实意义，很好地调整了业主之间共同的权利义务关系，同时又解决了现今物业管理服务中的困局和矛盾，化解纠纷，从而达到止纷息讼的长远功效。管理规约的施行将使业主自治成为可能，为业主自治奠下了基础。 管理规约成为物业管理区域的基本规范 管理规约是业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。从其订立的主要事项和效力范围来看,管理规约如同国家的宪法、公司的章程,具有业主根本性自治规则性质,是物业管理区域内全体业主的自治规范。 《指导规则》第十八条明确规定了管理规约是业主之间对物业的使用、维护、管理及业主的共同管理权、共同的利益、义务与责任等所作出的约定，也即赋予了管理规约为调整物业管理区域内各业主之间共同权利义务的根本性和全面性规定。《指导规则》第五条也规定：“业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”更证明了管理规约是物业管理区域的基本规范，我们完全可以将其理解为就是物业管理区域的“基本法”或“小宪法”。 管理规约具有实践可行性与必要性 首先，在同一物业管理区域的业主就物业的使用、维护、管理而产生的关系属于民事性质的关系，只要是符合现行法律法规，物业管理区域内各业主有权对有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益的事项作出约定，接受其约束，并承诺在违反约定时承担相应的责任，这是完全合法可行的。 其次，依照法学理论，业主拥有建筑物区分所有权，各个业主对其专有部分享有所有权，并由物业管理区域内的全体业主对管理区域形成一种共有，而各个业主专有部分却存在于物业管理区域之中，局部不能脱离整体，也不能危害整体。各业主对物业管理区域进行管理，是所有权人行使所有权的一种权能，因此管理人归根结底是一个个的业主，而各业主对于其专有部分的使用各有不同，造成业主之间产生各种矛盾和纠纷，产生不和谐。这是由建筑物区分所有权本身的性质所决定的，为了全体业主整体和共同的利益，全体业主可以以一定形式、途径决定对于某些业主专有部分所有权进行合法及必要的限制，因此，设立业主大会、选举业主委员会、订立管理规约目的就在于此，是实现业主对管理区域进行自治的必要前提。 再次，管理规约既然为物业管理区域的业主大会决议通过，那么应代表了大部分业主的使用需要，代表了大部分业主的共同利益与诉求，运作起来的阻碍与困难应比由物业服务企业自行制定与要求的业主间权利义务等制度少得多。同时，即使因个别业主出现违反规约的行为时，通过业主委员会或相关行政管理部门的调解处理也比过往简单明了，甚至最终以诉讼方式解决，也因管理规约而有理有据，不会再是出师无名、无的放矢。 管理规约可止纷息讼，作用远大 业主自治决定了对共有部分和共同事务的管理可由业主自由约定,管理规约的内容归结起来主要是经过全体业主共同商议决定，对业主共有的部分有效地进行管理和利用的事项。因此管理规约应是在法律的框架下，依管理区域的特性、各业主的需求而制定，其内容更贴近生活、更具实务性和可操作性，是法律法规的一种必要而有益的补充，作用远大。第一，各业主均可依据此界定彼此的权责，清晰而分明；第二，物业服务企业作为提供共同事务管理与服务的主体，可以凭借管理规约中业主共同权利义务的规定履行其职责，也即物业服务企业可以就管理规约所作出的规定去执行管理与服务，当出现矛盾或纠纷时也可以由业主大会或业主委员会再进行协商解决，这样就可以避免现实中出现的物业服务企业左右两难的矛盾和业主与物业服务企业之间的正面冲突。因此，可以说管理规约很好地缓解现今业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的意见分歧与纠纷。因此，业主与物业服务企业均应抓住法律赋予的权力，理顺彼此之间的关系，使管理规约既真正体现出全体业主的真实意志，又能化解物业服务企业实施公共管理服务时左右两难的困局。 管理规约制定的原则与要求 首先，管理规约的制定要合法。当管理规约经业主大会决议通过，实质上也就明确了：1.共同决定由物业服务企业实施物业管理服务，同意将共同财产的管理职能授权物业服务企业实施，并服从物业服务企业维护公共秩序的物业管理服务行为；2.对有关物业的使用、维护、管理以及业主的公共利益和应当履行的义务作出约定，并承诺当违反规约时承担违约责任。也即管理规约既包含对共有部分和共同事务的管理。例如,建筑物及其附属设施的使用、维护与管理，即约定了公共照明与电梯等设施的使用;又有对业主行为的规范与管理。例如,禁止业主携带危险物品进入管理区域，规定物业管理区域内允许或不许养宠物、允许或不许在公共区域晾晒衣物等业主行为。 因此，管理规约的制定应主要体现以下的内容: 1.维护物业管理区域整体与安全的需要；2.业主间权利与义务和不得变更或排除建筑物区分所有权的本质,不得侵害业主的基本自由；3.不得以规约方式损害业主以外人的权利；4.法律的强制性规定等。 为此，我国法律已对业主有权共同决定的事项范围作出了限制规定。其中：《物权法》第76条第1款规定:“下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条又规定:“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第76条第1款第(7)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”这些规定确定了业主共同决定事项的标准,在法律上排除共有和共同管理权受到侵害；合理界定了业主共同决定事项的范围,避免以共同决议之名损害业主专有权等合法权益，从而也确定了管理规约的制定原则。不论是管理规约的制定,还是业主大会所作出的决定,均不得超越此范围,业主对于其专有部分享有完整的专有权，每个业主对于共有部分的共有权和成员权，都是源于其专有权，所以每个业主都不能违法对其他业主专有权的行使进行干涉，否则便构成对他人的侵权。 其次，强化业主守法守约的意识。管理规约既然可以定性为物业管理区域的基本规范，涉及全体业主的共同利益，同时又很好地解决、化解现存的物业管理服务纠纷。那么，作为管理区域的全体业主应重视与完善管理规约的制定，做到在合法的前提下将规约制定得更全面、更具体、更完善，将管理区域内所涉及到的业主共同利益与诉求反映到规约中来。同时，在物业管理区域内各业主都应该按照管理规约的规定严格执行，并使《管理规约》能贯穿于整个物业服务过程。只有对规约依据物业管理服务实践和法律法规的变化不断地及时修订和业主的守法守约，才能充分发挥管理规约的效能，才能理顺各业主之间、业主与物业服务企业之间的权利与义务，达致业主的自治。 合法而具体，并具操作性的管理规约作为法律法规和政策的有益补充，是有效调整业主之间共同权利与义务关系并为实现业主自治的基础性文件，也是物业管理服务能顺利进行的重要保证，是建设稳定和谐社区的基石。 作者单位：广州城建开发物业有限公司 引用法条： [1]《管理规约》 [2]《指导规则》第五条 [3]《中华人民共和国物权法》第七十六条 [4]《指导规则》 [5]《业主大会和业主委员会指导规则》 [6]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 [7]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七十六条 |
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