| 问题 | 不动产物权变动公示公信原则与隐性共有制度关系初探 |
| 释义 | 房地产登记实践中，不少登记人员对房地产物权变动的公示方法——登记的效力与隐性共有权人的共有权的保护之间的关系有很大的疑问：房地产登记产权人将房地产出售并申请房地产转移登记后，其未被登记为产权人的配偶(隐性共有人)可否主张转移登记违反夫妻财产共有制的规定而请求人民法院撤销登记行为?从表面上看，根据《婚姻法》有关夫妻财产共有制度的规定，此种情况下的转移登记是侵犯了隐性共有人的财产权利。但是，在笔者看来，从本质上讲，《物权法》规定的公示公信制度与《婚姻法》规定的夫妻财产共有制度之间并不冲突。 一、公示与公信原则 物权公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。物权公示的对象为物权的享有与变动。公示的目的在于使人知道权利的存在和变动。物权的公示制度对于维护物权的归属秩序、占有秩序及物权交易的安全，具有重要意义。 不动产物权变动的公示方法不同于动产。《物权法》第九条对不动产物权变动的公示方法进行了规定——登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。登记的效力是：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。 不动产物权的变动既然以登记作为其表征，则信赖该表征而进行一定民事法律行为(比如买受)的人，即便其表征与实质的权利不符，对于因信赖该表征而进行民事行为的人也无任何影响，这就是公信原则。公信的目的在于使人“信”。依公信原则，不动产物权变动的公示方法登记行为所表现的物权即便不存在或内容有异议之处，但对于信赖公示方法所表征的物权，而为物权交易的人，法律仍承认其拥有和真实物权相同的法律效力。 公示和公信原则告诉我们，善意的房地产物权交易人，信赖房地产登记簿公示内容而与登记产权人进行交易并登记后，其所得物权受法律保护，而不动产隐性共有人不得以其为共有人而主张该交易无效和登记违法。笔者认为，正是公示公信原则的构建，让不动产登记机构的登记行为具有了法律效力基础，让登记机构的存在有了意义。 二、共有制度 共有，指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度，或者复数的人就同一标的物共同享有同一所有权的法律状态。《民法通则》和《物权法》所称共有，指共同共有和按份共有。《物权法》第94条和第95条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。 依据《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同共有，此为原则。第18条规定的夫妻一方的财产和第19条规定的夫妻约定财产制为夫妻共同共有的例外。对于夫妻关系存续期间所得的房地产，按《物权法》的规定，如果不存在约定财产制，那么该房地产应当为夫妻共有，此时若要处分房地产，应当经全体共同共有人同意。否则，未经其他共有人同意而进行的房地产处分行为可以被主张为无效。 由此看来，不动产物权变动的公示公信原则和共有权制度似有矛盾之处。 三、公示公信原则与共有权制度之间“矛盾”的立法补救措施 不动产物权变动的公示公信原则和共有权制度之间的“矛盾”，其实质为善意买受人的合法权益和隐性共有人合法共有权之间哪个权益应当为法律优先保护的问题。在房地产登记立法实践中，相关规定已经充分考虑到了这两个制度之间似乎存在的冲突。例如，《上海市房地产登记技术规定》把配偶之间变更房地产登记权利人和已购公有住房房地产登记的权利人增加购房时同住成年人的登记类型归到了“变更登记”大类，此两种情况下的隐性共有权利人可以随时申请变更登记，并免收房地产交易契税。而且实践中的配偶之间的变更登记，并不限于夫妻关系存续期间所得的房地产，保护的范围不可谓不宽泛。而隐性共有人不及时保护其共有权，属本人怠于行使。 四、在公示公信原则与隐性共有权保护制度之间信守公示公信原则至上的重要意义 1．确立公示公信原则至上有利于鼓励交易 我国正处于社会主义市场经济发展的初期阶段，规制财产归属的《物权法》和规制财产流转的《合同法》以及相关民事法律多采取鼓励交易的原则。例如，《物权法》第15条的规定一改此前《担保法》第41条的规定，将认定合同无效的门槛升高，更有利于鼓励交易，加快物的流转，进而促进经济发展。 在不动产登记时，确立公示公信原则至上有利于鼓励交易。不动产买受人只需知道产权人是谁，并与该产权人签订合同和申请登记就符合法律规定了，而不需要征求其他任何人的同意。 2．确立公示公信原则至上有利于保护交易安全和善意买受人的合法权利 如本文第三部分所述，相关规定已经给予隐性共有人保护其共有权的很大便利，而隐性共有人不及时保护其共有权，是其本人怠于行使。其不能够在登记权利人处分后，再主张登记产权人处分不动产须经其同意。如果允许此种情形的存在，那么交易安全将受到很大的挑战，因为这种不安全因素是善意第三人不可能也不应该了解的，故不利于保护善意第三人的合法权利，是对砌权渤第106条善意取得制度的违反。 3．确立公示公信原则至上的同时确立了登记机构的权威 登记机构代表国家的权威向社会公示房地产权利及其变动，如未被有权机关否定登记行为，该登记结果理应直接对世人产生“公信”效力——相信登记产权人拥有该房地产权利，并可以放心与之进行民事法律行为。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》 [2]《中华人民共和国民法通则》 [3]《中华人民共和国物权法》第九条 [4]《中华人民共和国物权法》第九十四条 [5]《中华人民共和国物权法》第九十五条 [6]《中华人民共和国婚姻法》 [7]《中华人民共和国婚姻法》 [8]《中华人民共和国婚姻法》 [9]《中华人民共和国物权法》 [10]《中华人民共和国担保法》第四十一条 [11]《中华人民共和国担保法》第一百零六条 [12]《上海市房地产登记技术规定》 |
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