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问题	土地增值税计算方式有哪些
释义	一、土地增值税计算方式有哪些     纳税人为转让的国有土地使用权还有一些地上建筑物和其他的附着物产权、并且是取得收入的单位和个人。课税的对象一般是指有偿转让的国有土地使用权和一些地上建筑物和其他的附着物产权所取得的增值额。土地价格的增值额一般也是指转让房地产取得的收入，减除相关的规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地的增值税一般也是实行四级超率累进税率的。土地增值税实际上也就是一些反房地产暴利税，可以是指房地产经营企业等相关的单位和个人，需要有偿转让国有土地使用权和一些在房屋销售过程中获得的收入，还需要扣除开发成本等支出后的增值的部分，也要按照一定的比例向国家缴纳的一种重要的税费。当前的中国的土地增值税也是实行四级超率累进税率，对于土地增值率高的多征，增值率低的要少征，无增值的选择不征。例如，增值额如果是大于20%未超过50%的部分，那么税率就是30%，如果说增值额超过200%的部分，那么就要按照60%的税率进行征税。根据专家的测算，房地产项目的毛利率一般只要达到34.63%以上，都是需要缴纳土地增值税的。     计算土地增值税的公式为：应纳的土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”就是纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除相关的项目金额后的余额。同时，纳税人转让房地产所取得的收入，也可以包括货币收入、实物的收入还有其他的收入。计算增值额的扣除项目有这些，取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本和费用;新建房还有配套设施的成本、费用，或者是一些旧房及建筑物的评估的价格;第四，转让房地产有关的税金问题;最后是财政部规定的其他的扣除项目。          二、土地增值税纳税人     土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。其中，单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，包括外商投资企业和外国企业；个人包括个体经营者、港澳台同胞、华侨、外国公民等。     三、土地增值税还能合理避税     土地增值税10种情况可合理避税     （一）以继承、赠与方式转让房地产的，属于无偿转让房地产的行为，不属征收土地增值税的范围。     （二）房地产出租。出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属征收土地增值税的范围。     （三）房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。     （四）房地产交换。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。     （五）以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产——作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征收土地增值税的规定。     （六）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。     （七）企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。     （八）房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。     （九）房地产的评估增值。房地产的评估增值，没有发生房地权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。     （十）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。     此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《实施细则》规定免征土地增值税。     以上就是法律网小编为您详细介绍关于土地增值税计算方式有哪些的相关知识，土地增值税的缴纳是要根据相关的政策和具体的情况来进行。如果大家还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。
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