| 问题 | 关于审理建筑物区分所有权纠纷的司法解释 |
| 释义 |
关于审理建筑物区分所有权纠纷的司法解释。 根据与建设单位销售商品房的民事法律行为，依法占有房屋专有部分，但尚未依法办理权属登记的，可以在《物权法》第六章认定为房屋所有人。第二条建筑面积内的房屋、车位、摊位和其他特定空间，应当在《物权法》第六章认定为专有部分： （一）具有结构上的独立性，可以明确区分； （二）具有使用上的独立性，可以明确区分可以专用； （3）可以登记为特定所有人的所有权客体。 在规划中属于特定房屋的阳台，建设单位按规划销售时已列入特定房屋买卖合同的，应当认定为《物权法》第六章专有部分的一部分。 本文第一段提到的房子包括整栋楼。第3条除法律、行政法规规定的共同部分外，建筑物区分的下列部分也应认定为《物权法》第6章所述的共同部分： 对于建筑区划内的土地，业主依法共同享有建设用地使用权，但不包括业主独占的整栋建筑的规划用地或城市公共道路、绿地的占用。第四条业主基于对住宅、营业用房等专有部分具体使用功能的合理需要，无偿使用专有部分对应的屋顶、外墙等共用部分的，不视为侵权。但违反法律、法规和管理规定，损害他人合法权益的除外。第五条建设单位按照配置比例以出售、附着、租赁等方式向业主处置车位、车库的，视为其行为符合《物权法》第七十四条第一款“先满足业主需要”的规定。前款所称配建比例，是指在规划确定的建筑面积内，规划用于停放汽车的车位、车库和住房的比例。第六条业主共有道路或者其他用地占用的停车位，除建筑区划内规划用于停放车辆的停车位外，应当认定为《物权法》第七十四条第三款规定的停车位。第七条改变共用部分的用途，使用共用部分从事经营活动，处分共用部分，业主大会决定或者管理条例依法规定应当由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的与共有权、共管权有关的“其他重大事项”。第八条物权法第七十六条第二款、第八十条规定的专有部分的面积和建筑物总面积，可以按照下列方法确定： （一）专有部分的面积，按照不动产登记簿记载的面积计算未办理产权登记的，暂按测绘机构实测面积计算；（二）建筑物总面积按前款统计之和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和业主总数，可以按照下列方法确定： （一）业主人数按照专有部分的数量计算，按一人计算一个除外部分。但是，建设单位尚未出售或者出售但尚未交付的，同一买受人有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数按前款统计数之和计算。第十条房屋所有人依照物权法第七十七条的规定，未经利害关系人同意，擅自将房屋改为商品房，利害关系人要求消除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。 多数利害关系人同意业主将住宅改为营业用房的行为的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅建筑物变更为商品房的，应当认定该建筑物内的其他业主为《物权法》第七十七条所称的利害关系人。在建筑面积划分范围内，建筑物外的业主声称对自己有利害关系的，应当证明其房屋价值和生活质量已经或者可能受到不利影响。第十二条业主根据《物权法》第七十八条第二款的规定，以业主大会或者业主委员会的决定侵犯业主的合法权益或者其他利益为由，请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会的决定的违反法律规定的程序的，应当自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。第十三条业主要求公布、查阅下列应当向业主披露的信息和资料的，人民法院应当予以支持：（一）建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用；（二）管理条例、议事规则业主会议、业主会议或者业主委员会的决定和会议记录； （3）物业服务合同和共用部分的使用和收益； （4）建筑区域内规划停车位、车库的处置情况；（五）其他应当向所有者披露的信息和资料。第十四条建设单位或者其他行为人占用、处分建设单位的公共部分，擅自改变其使用功能或者进行经营活动，权利人要求解除障碍，恢复原状的，确认处分无效或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。前款所称擅自从事经营活动的，债权人要求行为人将扣除合理费用后的收入用于补充专项维修基金或者由权利人共同决定的其他用途的，人民法院应当予以支持。行为人应当对成本及其合理性承担举证责任。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家有关强制性标准和管理规定的，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，有下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）破坏房屋承重结构的（二）破坏或者非法使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险物品、放射性物品，危害建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用的；（二）违反规定破坏或者改变建筑物外墙形状、颜色的，破坏建筑物外观的； （三）违反规定进行房屋装修的；（四）非法增加、改建、占用、挖掘公共通道、道路、场地或者其他公共部位的。第十六条承租人、借款人和专有部分其他财产使用人之间的建筑物区分所有权纠纷，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借款人和其他财产使用人，依照法律、法规、管理规定、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，享有相应的权利，承担相应的义务，以及与业主的协议。第十七条本解释所称建设单位，包括以自己名义出售未售出房产的保险人
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