| 问题 | 房屋租赁合同无效与房屋租赁合同解除请求的区别 |
| 释义 |
1、 目前，我国认定合同无效的法律依据主要是《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条。《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人未依法独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，违背对方真实意思的行为；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）在经济合同中违反国家指令性计划的；（七）以法律形式掩盖违法目的的。无效的民事行为从一开始就没有法律约束力。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）当事人一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； 由于社会活动的复杂性和多样性，民法通则和合同法只规定了合同效力的认定标准，但涉及到具体合同时，需要结合相关司法解释和其他法律、行政法规予以认定。（1） 撤销权的行使不是撤销行为的前置程序。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定要求解除合同的，应当通知对方。通知到达对方时，合同终止。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认终止合同的效力。 编者认为，以上规定只是指明了终止合同的方式，不仅通过诉讼/仲裁，还可以通过“通知”的方式，从而使问题的解决更加友好。因此，“通知”不是提起解除合同诉讼的前置程序。在处理房屋租赁关系中，直接提起诉讼/仲裁以解决合同解除问题涉及的利益因素很多。租赁合同为连续合同。假设承租人以通知方式要求解除合同，一旦出租人拒绝或无视通知，承租人将处于不利地位。不知道终止权是否合法。最后，终止房屋租赁合同的通知必须通过诉讼/仲裁解决。法律给予收到解除通知的当事人三个月的异议期。如果发出通知的当事人是守约方，那么三个月的异议期限显然过长，这使得权利长期处于一种未知状态。解除合同的法定权利是当事人的权利，只要不违反法律的禁止性规定，不损害第三人的利益，应当允许债权人以适当的方式行使。解除权在法律规定或者当事人约定的期限内不得行使。当事人逾期不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人对解除权的行使期限没有约定，经对方催告在合理期限内不能行使的，解除房屋租赁合同的通知消灭。解除房屋租赁合同的通知源于出租人催告承租人履行支付租金义务的，虽然法律没有规定“合理期限”的间隔，所谓举重是轻，根据最高法关于商品房销售的司法解释，合理期限可以确定为3个月；如果没有催交，期限可以按照司法解释的规定确定为1年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，合理的解除权行使期限为对方催告后三个月法律没有规定或者当事人没有约定。对方不催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。（2） 解除权的适用符合合同法规定的法定解除条件或者双方约定的条件的，当事人之间的房屋租赁关系随之解除。但是，在某些特定情况下，房屋租赁合同不完全符合法定或者约定的解除条件，但又不能继续履行的，应当解除合同的，解除租赁合同可能是一种比较“经济”的解决办法。在处理房屋租赁纠纷时，经常遇到的一个重要问题是如何确定房屋租赁合同的终止时间，这关系到法官对租赁关系的存在和期限的判断，因而关系到合同当事人的切身利益，具有重要的法律意义。但对于这一问题，由于法律没有作出明确规定，在实践中存在着不同的判断方法和思路。小编认为，上海高院对这一问题的回答，为解决这类问题提供了很好的借鉴，也可以在实践中借鉴。诉讼前，双方协商解除合同的，终止日期为合同终止日期。 2。一方当事人行使终止合同权利，另一方当事人有异议提起诉讼，法院认为行使终止合同权利并无不当的，终止通知送达日为合同终止日；当事人一方行使合同解除权，另一方提出异议诉讼，法院认为当事人无权解除合同，但双方在诉讼中同意解除合同的，可以在判决或者调解中明确约定解除合同的日期为解除合同的日期。第三，房屋租赁合同无效与请求解除房屋租赁合同的区别在于，申请人是出租人或者承租人出示的合同文件，代表了双方当事人的权益。详见上文。综上所述，以上是有关房屋租赁合同无效和房屋租赁合同解除请求的内容。综上所述，房屋租赁合同一旦被认定无效，势必对房屋租赁双方产生重大影响。此时，基于合同无效、恢复原状的情况，双方需要返还之前取得的财产。当然，在您的实际操作过程中，我们建议您咨询专业意见。请专业律师律师网去处理它。最大限度地保护自己的合法权益，保护自己的利益不受损害。你知道吗 |
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