| 问题 | 买二手房时应该注意的四个问题是什么 |
| 释义 |
户籍问题 家住北京的刘先生在学区买了一套房子，让女儿上重点中学。买卖双方在买卖合同中约定，姜先生应在房屋过户后30日内从原账户中调出，逾期按每天总房价的0.05%支付违约金。
刘先生付清全部购房款，将房子转到自己名下后，蒋先生没有如期搬出户口，刘先生也因为搬不进去耽误了女儿上重点中学的时间。在多次沟通未果后，刘先生将姜某起诉至法院，要求姜某搬出住所，每天支付总房价0.05%的违约金。 蒋先生辩称，他的新房还没有拆下来，他不能如期搬出住所。他希望法庭能减轻处罚。法院经审理认为，姜先生未按合同约定搬离住所，明显违反合同约定，应当支付违约金。鉴于双方约定的违约金标准明显过高，法院最终依法判决姜先生支付违约金15万元。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金。很多家长为了让孩子上名校，在教育地产上花了很多钱。但这些房屋大多有户籍在房，影响了购房者的户籍和实际使用。有的购房人在购房合同中约定在一定期限内搬出户籍。但是，根据我国户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而不是法院，法院无权下令强制迁户。而购房者往往已经交房，甚至办理完房屋过户手续，这样的纠纷越来越多。 在这种情况下，一方面，购房者可以在买卖合同中约定将户口迁出，作为支付全部或购房款的条件；另一方面，应提前查询房屋内已有的户口，并将户口作为决定是否购房的因素之一，以便作出决定是否买房的理性判断。在北京辛苦了多年，小刘终于攒够了买房的钱。2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，预付马女士50万元，然后分两次将剩余房款汇入名为张家的账户。 没想到，小刘汇完钱后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，因为小刘没有交房款。小刘说，剩余房款是按照马女士的要求汇到张家账户的，马女士否认了。小刘也没有提交相关证据证明马女士指使她将相关款项汇入张家账户，双方在合同中列出的收款账号也不是张家。此案正在进一步审理中。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人提出诉讼请求，应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人有责任提供证据，证明其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。 在市场交易中，很多购房者没有形成签订书面协议确认重要事项、保留证据的习惯。他们经常听口头协议。一旦对方反悔，如果不能提供确凿的证据，就会带来巨大的损失。 特别是在类似的大额房屋交易中，买卖双方应以书面合同的形式就关键问题明确约定，并由双方签字盖章确认。合同履行发生变化的，应当签订补充协议予以明确。与向他人付款的情形类似，必须保留出卖人的书面、录音录像、短信、电子邮件等委托他人收款的有关证据。2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房子，随后张先生按合同约定支付了购房款，陈先生还配合张先生办理了房屋过户手续。当张先生准备搬进新房时，发现房子已被陈先生租给他人，租赁期限已于2016年1月到期。随后，张先生将租客和陈先生起诉至法院，要求租客限期搬走，陈先生交房。根据《合同法》第229条规定，租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百一十九条规定，在租赁期间，因出售、赠与、继承等原因转让私人房屋产权的，原合同对承租人和承租人继续有效新主人。 上述原则是买卖不违背租赁原则：在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转让给他人，也不影响租赁关系，买受人不能以自己已成为租赁物所有人为由，否认原租赁关系的存在，要求承租人返还租赁物。 二手房买卖中，买受人应当全面了解房屋的实际用途，及时进行实地调查；同时，买卖合同中可以明确约定出卖人隐瞒房屋已出租或者故意出租房屋的情况房屋在履行给他人的合同时，应当支付一定数额的违约金，以增加出卖人的违约成本。2013年3月初，在一家中介公司的中介服务下，张女士买下了刘女士的房子。签订合同时，一家中介公司和刘女士约定，之前房子里没人住，更别说出了意外。 张女士搬入屋内后，在与邻居聊天的过程中，得知刘女士的丈夫在屋内上吊自杀。随后，张女士将刘女士起诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并要求刘女士赔偿装修费用。法院经审理认为，买卖双方均应遵循诚实信用原则，出卖人应如实披露房屋的实际情况。房屋非正常死亡的发生虽然客观上对房屋的实际使用价值没有影响，但会影响购房者的心理感受，包括恐惧和忌讳，导致房屋交易价值下降，构成房屋的重大缺陷，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。 刘女士故意隐瞒房屋内发生命案，违反了诚信原则。双方签订合同也违背了当事人的真实意思，构成欺诈。法院判决支持张女士的诉讼请求。根据《合同法》第五十四条的规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销下列合同：（一）因严重误解订立的；（二）订立时明显不公平的。当事人一方以欺诈、胁迫或者利用他人的危险，使对方违背真实意思订立合同的，受害人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 在实际交易中，买受人可以约定买卖合同中的补充条款，约定“凶宅”等问题的违约责任；在签订合同前，买受人应当通过居委会、派出所等了解房屋情况，周边邻居、社区论坛，以免误买“凶宅”。你知道吗 |
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