| 问题 | 在预查封期内解除合同的权利的法律后果是什么 |
| 释义 |
-江苏宜兴法院判决江南公司执行异议案判决依据不影响预售商品房合同当事人行使约定的解除权。判决解除合同后，法院应当中止预封存房屋的执行，但有权强制执行被执行人的债权。2009年12月29日，江苏宜兴江南避暑山庄有限公司（以下简称江南公司）与孙友英夫妇签订商品房预售买卖合同，首付108万元，余款400万元。孙某与妻子、江南公司和交通银行宜兴分行签订了房地产抵押贷款合同。交通银行起诉江苏省宜兴市人民法院，指控孙友英夫妇未按约定还款。宜兴法院判决孙友英夫妇偿还贷款本息373万余元，江南公司承担连带偿还责任。在毛文广与孙有英的民间借贷纠纷案中，宜兴法院查封了孙有英购买的西渚镇云海涧11号别墅，判令孙有英夫妇承担偿还毛文广1000万元的连带责任。立案执行后，江南公司对执行提出异议，要求暂缓执行措施。在江南公司诉孙友英夫妇一案中，宜兴法院于2013年9月17日进行民事调解，终止江南公司与孙友英于2009年12月29日签订的商品房买卖合同。根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，宜兴市法院裁定对宜兴市西渚镇云海涧11号执行中止。本案争议焦点在于预售商品房经法院盖章后，合同当事人能否行使终止合同的权利，以及合同终止后法院如何继续履行合同。法院的预查封不影响预售商品房合同当事人行使解除权。理由如下： （1）被执行人的合同权利未受到损害。预查封是《关于规范人民法院执行协助国土资源和房地产行政主管部门依法执行的通知》中新确立的一项强制执行措施。其效力是禁止查封机关以外的主体对被查封的财产进行有害的处分。预检后是否允许当事人解除合同，取决于被执行合同的利益是否受到不可预见的损害。在这种情况下，房屋买卖合同中规定，开发商在承担还贷担保责任后未得到补偿的，可以解除合同。条件满足时终止合同是买方在预查封时可以预见的风险，不存在因合同终止而造成额外损失的可能性，因此可以行使约定的终止权。但由于预盖章的不可预见性，可能导致被执行人的合同利益受到不当损害，不应允许。（2）合同终止的条件已经满足。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件具备时，有权解除合同的人可以解除合同。”在本案中，江南公司与孙友英签订了合同，并明确约定了终止条款。江南公司可以通过诉讼方式解除合同。（3） 商品房买卖合同的目的不能实现。合同的目的是卖掉房子，拿到房款。本案中，江南公司在承担还贷担保责任后，未能取得房地产合同对价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第二十三条明确规定，买受人“未订立担保贷款合同”（即：，未足额支付房价款），导致不能继续履行买卖合同的，对方可以要求解除合同。买受人不履行还款义务，导致出卖人承担连带担保责任，这与未签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行基本相同。商品房预售合同终止后，法院应当暂停执行预封存房屋，但有权强制执行开发商到期的债权。 程序。（1） 预查封裁定书和协助执行通知书应当一并送交开发商，告知开发商预查封的效力和事后要求解除合同的相关义务：房屋预查封和担保的实际履行情况责任向司法机关公开；购房人不得退还自己收取的房款；由此造成的损失或违约金，在查封索赔前无权获得赔偿。（2） 银行在合同解除诉讼中的地位。根据《商品房销售解释》第二十五条规定，银行作为被担保人，可以通过独立第三人或联合审判的方式解决商品房销售合同纠纷中的担保贷款纠纷。 实体。同时明确解除合同行为的法律后果。《合同法》第九十七条规定，合同终止后已经履行的，当事人可以要求赔偿，采取其他补救措施，并有权要求损害赔偿。虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条是针对被执行人购买的不需要办理转移登记的第三人财产，其第二款关于第三人解除合同后的后续处理值得借鉴。因此，解除合同的判决应当明确，出卖人应当收回房屋，并将购房款本息返还给买受人。（2）卖方收取购买价格的返还。出卖人返还的购房款包括买受人实际支付的购房款和购房贷款。无论出卖人是否履行了连带担保义务，仍应当将包括银行按揭贷款在内的全部货款退还买受人，不得以债务抵销部分的担保责任。（3） 解除合同诉讼中的违约金或者利息、诉讼费用等损失，应当在预封存债权实现后予以赔偿。就预查封标的而言，预查封债权优先于普通债权，因出卖人解除合同造成的违约金或者损失，是在采取预查封措施后产生的，属于后一债权。你知道吗 |
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