| 问题 | 房地产合同的效力是什么 |
| 释义 |
合同效力是合同的法律约束力，是指法律赋予依法成立的合同以约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种合意的民事行为。符合法律规定条件的，是具有法律约束力的民事法律行为。《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者公共利益。也就是说，订立合同的行为符合上述条件的，是民事法律行为，产生法律约束力，否则不产生法律效力。不产生法律效力的合同无效。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定，合同无效的条件是：（一）一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益，集体或者第三人；（三）以法律形式掩盖违法目的；（四）损害公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定的。无效合同取得的财产应当返还；不能返还或者不需要返还的，折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失；双方都有过错的，应当各自承担责任。房地产合同是一种具有特殊性质的合同。这种合同的订立，既要符合《民法通则》和《合同法》的规定，又要到有关土地管理部门和房地产管理部门进行审批登记，使合同具有法律效力。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同、被撤销的合同，从一开始就没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效、被撤销后，因合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当各自承担责任。” 无效的房地产合同也应按上述规定处理。综上所述，无效合同的法律处理主要是：（1）返还财产或折价赔偿；（2）赔偿损失。无过错方也应承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。（1）公平原则房地产开发经营活动是民事活动。《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在处理无效房地产合同时，也要贯彻这一原则。如因未办理房屋租赁许可证导致租赁合同无效，租赁关系无效的，承租人应当将房屋返还给出租人，有过错的出租人仍应当赔偿承租人的损失。然而，这里有一个不容忽视的情节。承租人没有过错，但确实使用了出租人的房屋。它是实际受益人。允许承租人无过错支付实际使用房屋的租金是公平合理的（租金的确定可以由评估部门评估）。房地产合同纠纷案件的法律关系种类繁多。一种法律关系无效，就会影响其他法律关系。因此，在处理无效房地产合同时，可以考虑综合协调，尽量减少诉讼程序。例如，在权利确认的情况下，既有房屋抵押关系，也有房屋买卖关系。买卖关系确认有效的，抵押关系无效。对不存在退房、赔偿损失问题的，应当责令当事人暂停其他权利登记，确保买卖关系的确认。你知道吗 |
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