| 问题 | 解除购房合同是否需要承担违约责任 |
| 释义 |
2004年12月30日，张某与北强某房地产开发公司（以下简称“房地产公司”）签订《商品房预售合同》，约定：张某购买该房地产公司开发建设的一套房地产，总价13085670.00元，买受人逾期不超过30日的，每日应向出卖人支付0.03%的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按累计付款的2%支付违约金；出卖人应将合同约定的商品房交付出卖人买受人于2005年6月25日前交付使用；出卖人逾期交房未超过90日的，出卖人应当向买受人支付每日违约金的千分之三，合同继续履行；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人有权解除合同应向买方支付累计付款的2%作为违约金；卖方应在本协议生效之日起30天内申请预售登记。合同中约定的付款方式是分期付款。买受人应于2004年12月30日支付首付50万元，并在本协议登记后7日内办理抵押贷款。2004年12月30日，买受人一次性首付后未付清余款，未办理按揭贷款手续；2005年1月5日，出卖人完成商品房预售合同登记。2005年9月，出卖人向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房预售合同，并要求张某支付违约金10万元。2005年12月，北京市朝阳区人民法院依法作出判决：（1）撤销北强公司与张某的商品房预售合同；（2）北强公司退还张某支付的购房款50万元；（3） 张某向北强某公司支付了10万元违约金。张某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，请求二审法院驳回北强某公司的诉讼请求，要求北强某公司退还货款并支付已支付货款的利息。2006年3月，北京市第二中级人民法院作出终审判决：（一）维持一审法院（一）和（三）的判决；（二）变更一审法院（二）的判决：北强某公司退还张某50万元购房款并支付利息。其次，律师的意见是，解除购房合同不必承担违约责任。购房合同与其他合同没有区别，其解除可以协商一致，也可以因法律原因或者约定原因单方解除。即使双方没有违约，解除购房合同的目的仍然可以通过协商一致来实现。这样，就不存在违约责任的问题。 2。购房合同解除与违约的法律后果不容混淆。合同终止的法律后果应当是：停止或者继续履行合同，并尽可能恢复原状，包括返还已经支付的财产。违约的法律后果是一方违约应向另一方承担违约责任，如支付违约金等。本案中，张某违约应承担的法律后果是支付违约金；而双方解除合同的法律后果是，北强某公司退还张某已支付的购房款及同期利息。 3。房屋买卖合同终止时，原货物和孳息一并返还。除当事人另有约定外，应当尊重孳息与原物相一致的基本原则。本案中，张某已支付50万元作为原购房款，且银行同期利息为孳息。房屋买卖合同终止时，应同时返还二者；同样，房屋已交付（尚未办理过户登记）且张某需要退房的，应将张某在使用期间取得的房屋租金返还给北强某公司。 4。一般来说，除双方协商一致解除合同外，当一方单方解除合同时，现实中往往要经过催告程序。但是，并非所有因法律原因单方面终止合同的行为都需要经过催告程序，即催告不是所有单方面终止的必要程序；根据《合同法》（第94条第3款）的规定，一方当事人迟延履行主要义务，经催告在合理期限内不履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，北强某公司未经通知直接起诉，虽然法律上不存在程序瑕疵（属于约定理由终止的权利）。但是，经过督促，可以达到继续履行合同的目的，这更符合签订合同的初衷。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件具备时，有权解除合同的人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内不履行的。你知道吗 |
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