| 问题 | 房地产抵押的方式有哪些 |
| 释义 |
（1） 土地使用权流转是指国家在一定期限内将土地使用权以土地所有者的身份转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权转让应当签订出让合同。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，抵押时国有土地上的房屋同时抵押。（2） 划拨土地使用权是指土地使用者依法以各种方式无偿取得的土地使用权。划拨的土地使用权不得单独抵押。但在当事人有合法土地证、房产证的前提下，可以通过签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府支付土地使用权出让金，或者用收益抵减土地使用权出让金的方式，将土地使用权抵押从房屋抵押权上划拨土地使用权。（3） 集体土地使用权乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）、村企业厂房等建筑物抵押的，其占用的土地使用权同时抵押。（4） 预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付房价首付款后，代表贷款银行支付剩余购房款的行为，并将所购商品房抵押给贷款银行，作为偿还贷款的担保。以商品房预购贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，取得商品房预售许可证。（5） 在建工程抵押是指抵押人以合法的方式取得在建工程的土地使用权和投资性资产，以不转移占有权的形式抵押贷款银行，作为偿还贷款的担保，以取得土地使用权的行为在建工程款贷款。房地产抵押后，债务人未按期清偿债务的，债权人有权依法以拍卖或者折价取得的抵押房地产价款优先受偿。担保范围包括主债权利息、债务人不履行债务的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的成本。抵押当事人也可以约定担保范围。纳入担保范围的，属于优先权范围。 2。抵押物是房屋及其占用范围内的土地使用权。抵押权人行使抵押权时，该土地上新增的房屋可以与抵押物一起依法处分，但抵押权人对处分新增房屋所得不享有优先受偿权。新增房屋是在已抵押使用权的土地上建造的，或者在原有房屋上新增、扩建的。根据房屋所有权与房屋占用土地使用权主体相一致的原则，或者考虑到房地产受让人在处分抵押物时对房屋的使用，新增房屋与抵押物应当一并处分。但是，无论新房是否由抵押人建造，都是另一所有权客体，不属于抵押物，因此抵押人没有优先受偿权。房地产抵押后，抵押人不丧失合法处分权，但受到一定的限制。追偿效力是指抵押人将抵押的不动产转让给他人时，抵押权人可以追偿抵押物并行使其权利。抵押物依法继承或者赠与的，不影响抵押。抵押权人追求抵押物行使抵押权，给受让人造成损失的，由抵押人赔偿损失。为了避免受让人的损失，减少民事纠纷，《担保法》规定：抵押期间，抵押机构转让已登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让财产已抵押的情况，否则转让无效。抵押房地产转让的价款应当提前清偿有担保债权。（3） 抵押权人有权对抵押的房地产主张权利。也就是说，包括抵押人在内，无论谁非法侵害抵押权，抵押权人都可以以权利的名义独立请求法律保护。 事实上，房地产抵押是一个专业的话题，涉及到复杂的利益关系和大量的财产。因此，按揭前最好咨询专业的房地产律师，让他们帮你分析可能存在的风险和隐患，并在他们的帮助下，把他们降到最低点，从而维护自己的利益。你知道吗 |
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