| 问题 | 为他人继承房产证，不办理过户就能拿到拆迁款 |
| 释义 |
1、 继承的房产证是别人的，不办理过户拆迁时能拿到拆迁款吗？ 物权法明确规定，不办理产权过户登记的，即使买受人实际拥有该房地产，买受人也不能取得该房地产的产权。在买受人占有房屋期间，如果房屋被拆迁，那么谁有权获得拆迁补偿利益？实践中不同的是，绝大多数开发商将房屋产权交给了登记人。本专栏分析谁有权获得补偿福利。大多数人认为卖方有权获得赔偿金。如果是这样，就违反了民法的诚实信用和公平原则。 卖方已收到全部售房款，并将房屋交付买方占有。如果开发商给予的补偿利息高于售房款，出卖人就不卖房子，把房款退还给买受人，然后想补偿利息，这显然违反了诚实信用原则。如果法律支持卖方，那是不公平的。为了维护买方的利益，仅靠法律原则是不够的，必须结合法律规则。在第一种情况下，如果所售房屋占用的土地是国有土地，很容易找到法律依据，因为在国有土地上出售房屋基本没有限制，买受人可以起诉出卖人，首先是要确保他们之间的房屋买卖合同有效，二是让出卖人继续履行合同，也就是说房屋产权过户登记是出卖人的义务。如果所售房屋已经注销登记，产权变更登记无法完成的，可以参照《物权法》第十九条对这一法律规则作出有目的的扩大解释，同时可以对《物权法》第九条作出有目的的限制性解释，同时也可以结合诚实信用和公平原则，使出卖人将赔偿利益返还给买受人。 在第二种情况下，如果农民的房屋出售给城市居民，房屋产权登记不能更改，因为法律不允许城市居民在农村购买房屋。当时立法的目的是，如果城镇居民到农村买房，农村集体经济组织就会失去一块宅基地。如果宅基地不够，其他土地就得改成宅基地。这损害了农村集体经济组织其他成员的利益，影响了农村耕地的保护，也损害了集体利益，不能保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征用，禁止城镇居民在农村购房的立法目的就失效了。这时，如果买方的利益得到支持，集体利益和其他农民的利益就不会受到损害。出卖人自愿出售自己的房屋，房屋出售后自身利益的增减在意料之中。拆迁补偿利益应给予买受人。二是购买二手房要注意的事项。有些房子有许多共有人，如继承人、家庭和夫妻，因此购房者应与所有共有人签订房屋买卖合同。只有部分共有人擅自处分共有财产的，未经其他共有人同意，买受人与其他共有人签订的买卖合同一般无效。 2。房屋手续是否齐全 房产证是证明业主拥有房屋所有权的唯一凭证。没有房产证的房屋交易，给购房者拿不到房子带来很大的风险。房屋所有人可以将房产证抵押或者倒卖，即使以后没有取得房产证，房屋所有人也可以抵押或者倒卖。所以最好选择有房产证的房子进行交易。 3。交易房屋是否出租。如果购房者只看房产证，只注意过户手续，而不注意是否有租赁，购房者很可能拿到无法及时入住或使用的房产。因为我国，包括大多数国家，都同意“买卖不违背租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能违背先前订立的租赁合同。这一点在实践中被很多购房者和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引发更多纠纷。福利房是否合法。 5。物业管理费拖欠了吗？ 一些业主在转让房屋时，物业管理费、电费和三气（天然气、暖气、煤气）费长期拖欠，已经拖欠了大量费用。买受人在不知情的情况下购买了房屋，可能要由买受人承担全部费用。 6。市政规划是否影响 一些业主急于出售他们的二手房（房源、代理、出租），因为他们知道房子将在5到10年内被拆除，或者在房子附近建高层住宅楼，这可能会影响照明，价格等市政规划条件。作为买方，他们应该充分了解细节。我以前是做房地产的，所以我对兴趣很熟悉。 7。无论单位房屋是否侵权，单位房屋一般有成本价职工房和标准价职工房。两房土地性质均为划拨，出让时需缴纳土地使用费。而且，对于标准房价，一般单位享有部分产权，职工过户时，单位享有优先购买权。买受人不注意的，可能与业主一道侵害本单位的合法权益。 8。合同约定是否明确 虽然二手房买卖合同（房源、代理、租赁）不需要像商品房买卖合同（信息、团购、论坛）那样全面，但有些细节需要明确约定，如：合同主体、权利保障、房价、房屋买卖合同等，交易方式、违约责任、争议解决、签订日期等。买房有风险，投资要谨慎。购买二手房时，要了解以上八大注意事项，规避风险，轻松买房。 如果读者有法律问题需要解决，可以到法律咨询网咨询。你知道吗 |
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