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问题

房地产开发项目开发过程

释义

一个完整的房地产项目从开始到完成，大致可以分为以下三个部分。第一部分是房地产开发公司的准备工作。房地产开发公司在报请行政机关批准前，应当办理土地出让手续，委托有资质的勘察设计机构进行研究并出具报告，报告应当附有详细的规划设计参数和效果图，落实足够的发展资金。根据我国现行法律、法规和规章，房地产建设项目行政许可程序一般分为六个阶段：1）选址；2）总体规划审查和规划设计条件确定；3）初步设计和施工图审查；4）规划施工图审查；5）施工申请；6）建设项目综合验收备案。一、选址与定点阶段。在这一阶段，一般处理以下事项：

1。规划委员会审查可行性研究报告，并立项。国土资源局审查土地利用总体规划和供地方式。

3。

4。环境保护局办理生产项目环境保护意见（表）。

5。文化局、地震局、园林局、水利局对建筑工程相关专业的内容和范围进行复核。

6。规划部负责处理项目选址方案。在此阶段，应处理以下一般事项：

1。人民防空办公室审查人民防空工程布局。

2。国土资源局进行土地预审。

3。公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建筑工程相关专业的内容和范围进行复核。规划部门审核总体规划，签发建设用地规划许可证。规划部门确定建设项目的规划设计条件。在此阶段，应处理以下一般事项：

1。规划部对初步设计的规划要求进行评审。

2。公安消防支队审查消防初步设计。

3。公安局交警支队对初步设计的交通条件进行复核。

4。人民防空办公室审查人民防空初步设计。国土资源局进行土地利用预审。市有关部门、环保局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7。建委下达初步设计批复，审查初步设计批复文件要求的落实情况。

8。建委对施工图设计文件进行政策审查，并根据业主意见下发技术审查委托通知书。建委根据施工图设计文件审查机构出具的施工图设计文件审查报告，签发施工图设计文件审查批准书。在这一阶段，应处理下列一般事项：

1。公安消防队应当进行消防设计审查。

2。人民防空办公室进行人民防空设施审查。建委、市有关部门、园林局、环保局、卫生局根据职责对相关专业的内容和范围进行审核。规划部门对变更部分的规划设计条件进行补充审批，建设单位缴纳相关费用后，颁发建设工程规划许可证（复印件）。本阶段应处理以下一般事项：

1。建设单位应当对施工申请进行登记。

2。施工方承揽工程，确定施工队伍。招标项目的施工队伍由招标确定，非招标项目直接承包。

3。建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。本阶段一般办理以下事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请商品房预售许可证，应当提交下列证明（复印件）和材料：

1。下列证明材料：

（1）已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证、施工许可证；（3）根据商品房预售情况，开发建设投资占项目建设总投资的25%以上，已确定建设进度和竣工交付日期。

2、开发企业营业执照和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当载明该商品房的位置、装修标准、竣工交房日期、预售总面积、交房后物业管理等内容，并附该商品房的总体预售方案和分层方案。本阶段应处理以下一般事项：

1。建设工程质量监督站（机构）应当对建设单位提供的竣工验收报告进行记录审核。财政部门应当对建设项目应当缴纳的管理费和经费进行核定和验收。规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防队、园林局等需要参加验收的部门，应当对有关专业内容和范围进行验收依照法律、法规和规章的有关规定。规划部门根据上述部门和本部门的验收情况，核发《建设工程规划许可证》（原件）。建设委员会根据各部门验收审查意见，对符合审核标准和要求的，颁发《建设工程竣工综合验收备案证书》；对不符合审核标准和要求的，予以退回并要求整改在一段时间内。第三部分是不动产项目所有权登记的初始阶段。开发商应提交下列材料：

（1）申请表；

（2）企业营业执照；

（3）土地使用证或土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；（六）施工许可证；（七）房屋竣工验收资料；（八）房屋测绘成果；（九）按照规定应当提交的其他文件。

在上述阶段，各地根据实际情况，需要增加或减少的相关事项和时限将有所不同。每道工序的加工时间大多在15天以内，一般在7天以内。由于所需费用中有相当一部分是当地费用，因此不再详细列出。而且，与房地产开发的利润相比，行政审批收费可以忽略不计。至于具体时间，各地不尽相同。二是确定地块设计条件：容积率、绿地率、建筑密度、建筑风格、建筑间距等；三是设计部门进行总平面布置和单体建筑设计。四是审定提交的总平面布置图和单体建筑设计方案，并出具商定的建筑工程设计总平面布置图和红线图。建设规模较大的，应当召开审查会议确定项目。建设规模大、功能复杂的，应当先进行初步设计，由建设行政主管部门组织初步设计审查。（1）申请报告

（2）规划方案文本（加盖建设单位公章、设计单位勘察设计章）

承诺时间：10个工作日

2。建设单位总平面规划审批需要申请总平面规划的建设项目（一）新建征地项目（二）

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