| 问题 | 工业土地使用权评估的方法是什么？ |
| 释义 |
我们大家都知道我们国家内的所有的土地都不是属于我们的，而是属于我们国家的，就比如说我们房产下面的土地，我们拥有的只是土地的使用权，所以说土地是有一定的期限的。现在工业非常多，工业也有占地。那么工业土地使用权评估的方法是什么？ 1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元) 3.计算总费用。 (1)年管理费=486000×3.5%=17010(元) (2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元) (3)年税金=20×900=18000(元) (4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元) 年总费用=(1) (2) (3) (4) =17010 33750 18000 4500=73260(元) 4.计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740(元) 5.计算房屋净收益。 (1)计算年贬值额 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×900)/48=46875(元) (2)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数(2008-2004) =2500×900-46875×4=2062500(元) (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000(元) 6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740(元) 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)。 =247740×(P/A,7%,44) =3358836.15(元) 单价=3358836.15/500=6717.67(元) 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元 对于工业土地使用权评估的方法是什么的问题我们国家是有规定相应的计算公式的，对于工业的土地使用权和居民还有商业的土地使用权的评估方法公式肯定都是不一样的，所以说我们如果遇到了这样的问题我们是需要按照自己的土地用地类型来计算的。 |
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