| 问题 | 瞒着中介交易存风险 |
| 释义 | 二手房买卖，最快捷、最常见的做法便是找中介公司。因为中介公司的房源信息丰富，又可以替购房者承担一定的交易风险。但是，如果找中介公司介绍买家或卖家，然后私下交易，虽能省下一笔不菲的中介费，但无形中却暗藏了诸多交易风险。 【案例】跳过中介私下买房，是不是违约? 刘先生，原有一套小户型房产，位于园湖路中。今年33岁的刘先生，准备于明年就跟未婚妻办喜事。为了置办婚房，刘先生决定把这套小户型出手。 由于新房价格较高，地段也较远，所以他考虑在旧城区的二手房找找。在某中介公司，置业经理给他介绍了一套130平方米的复式房，看过之后，刘先生表示非常满意，当即签订了居间合同(指置业顾问向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同)，并支付了10000元作为定金。 随后，中介公司多次通知双方来签订正式的购买合同，都被以各种理由拒绝。 原来，刘先生已经瞒着中介公司私下跟卖方进行了买卖交易，并办理了房产过户手续。为此，中介公司要求刘先生支付违约金，但刘先生却认为自己未与其签订购房合同，不用承担法律责任。双方争执不下，差点闹上法院。 据调查，如刘先生这样的客户还不少，那么跳过中介公司私下交易，到底要不要付违约金呢?已支付的意向定金又该怎么算? 【分析】跳过中介交易 应承担违约责任 “不管怎么样，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信的原则。”广西南国雄鹰律师事务所的廖某峰律师表示，向本案例中的情况，一旦诉诸法律，刘先生很可能因构成违约而承担责任。 廖律师说，只要刘先生与中介公司签订的居间合同是合法有效的，双方就应该恪守。在办案中的意向金就是10000元定金，根据《合同法》，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 总而言之，守约方不能既要求违约方支付违约金，又要没收其定金或要求其返还双倍定金。此选择权在于守约方，即本案里的中介公司。换句话说，中介公司可以依照合同的相关规定要求刘先生支付违约金，也可以要求没收定金。 廖律师还特别强调，居间合同与房屋买卖合同是有本质区别的。即便刘先生与卖方达成交易，仍然应向中介公司支付一定的劳务费，因为根据《合同法》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居活动支出的必要费用。 【提醒】中介公司费“嫌贵”可以“还价” 介于买卖双方都想“省”中介费，廖律师特意提醒广大市民，“过河拆桥”要不得。他说，中介公司作为专业的二手房交易公司，实则替购房者承担了交易中可能存在的风险。中介公司作为交易的第三方会对买卖双方身份的真实性、房产证的真实性进行必要的审查。另外，如果没有第三方介入，房款的支付时间很难控制，卖方必定会要求在过户之前取得房款，这样对买房人而言，要承担的风险也很大。 据了解，业内的“行规”是提取总房款的3%作为中介费。买卖双方各出1.5%，相对于动辄上百万的房产，这也是一笔不菲的费用。廖律师建议，买房人如果认为中介公司费用过高，可以对服务费用进行重新约定，要求中介公司对服务费用进行打折或者优惠。但是，大家都要秉着诚实守信的态度，买家才能买到好房，卖家才能卖得好价，中介公司才能提供更好的服务。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》 |
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