| 问题 | 浅谈异议登记制度 |
| 释义 | 我国《物权法》的颁布、实施是为了维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，保护权利人的合法权益。其中异议登记是《物权法》中规定的新制度，对于完善我国的不动产登记制度具有重要意义。在现实生活中，在买卖房屋的过程中经常会出现“一房二主”及房屋产权登记不实的现象，实践中认为房产登记与房产确权合二为一，只有颁发了房产证，确权就具有法律效力，但往往引起了很大的争议，而异议登记制度，无疑为保护真正的物权所有人提供了法律支持。 一、异议登记的含义 异议登记，即真实权利人或利害关系人对登记权利人权利的正确性有异议，从而请求登记机关将此异议进行登记的制度。异议登记制度出自于普鲁士法，德国、日本等国做了较为完备的规定，大陆法系国家多有参考，是不动产登记制度的重要组成部分。异议登记的主要效力，就是对抗现时登记权利的正确性，即中止不动产登记登记权利正确性的推定效力和公信力，以维护事实上的权利人和真实的权利状态。可见，异议登记的主要价值，就是在不动产登记出现错误的情况下，为真正的权利人提供了一条救济渠道。 二、异议登记制度的法律构造 (一)依《德国民法典》第899条之规定，异议登记可以因以下两种情况而提起：1、物权合意不存在、无效或被撤销的情形。2、登记人员错误登记或涂销的情形。《瑞士民法典》的规定与《德国民法典》之规定颇有相似之处，但是按《瑞士民法典》第765条第1款的规定，要在土地登记薄上登记，须在证明有处分权后为之，若处分权虽在实质上具备但其他形式上的条件尚不具备时，权利的取得人、受让人可为暂时登记。应该说，这一规定拓展了德国法中有关异议登记的原因的范围，更类似于预告登记。日本法中异议登记的原因很概括，按日本《不动产登记法》第3条的规定，异议登记的原因是“登记无效或被撤销”，这几乎涵盖了所有的登记存在瑕疵的情形，但是不可对抗善意第三人。我国台湾地区关于异议登记原因的规定与日本极为相似。综合看来，各国在异议登记的原因上虽然有所差异，但大体可归纳成一点，即登记权利与真实权利状况不一致。 (二)异议登记的程序 按《德国民法典》第899条的规定，异议登记可以以假处分原因或者因土地登记薄的更正登记所涉及的权利人的同意为之。假处分是德国民事诉讼法中的一种财产保全程序，与我国的诉讼保全程序类似。由此可见，德国法中异议登记的程序，一是在民事诉讼假处分中提出，当事人在具备假处分的条件时向受案法院提出，法院裁决认定后再由当事人请求登记机关为异议登记;另一途径是在登记权利人同意的情况下，异议申请人直接请求登记机关进行异议登记。我国物权法主要参考了不动产登记效力较为相似的德国程序。 (三)异议登记的效力 在这一点上，各国的立法没有太大的出入，将异议登记的效力基本都规定为中止登记的公信力，警示第三人在交易时注意安全。但是，中止登记的公信力并没有中止权利人的处分权。这意味着，异议登记成立后，登记权利人仍然可以处分其权利，但如果异议登记后被证明是正当的，那么异议登记的权利处分是无效的。即使是善意第三人，也不得援用登记的公信力。但当异议登记不正当时，登记权利的处分权是完全有效的。异议登记的这种效力在学界被称为权利处分有条件说，基本上这也是各国所采用的一种模式。 三、我国《物权法》中的异议登记制度 (一)异议登记的生效条件 异议登记的作用就是修正登记错误，没有登记错误就没有异议登记。但登记错误的范围很广泛，是否所有的登记错误均能引发异议登记，需要加以探讨。这就形成了异议登记的生效要件。 1.现有登记错误 现有登记错误是异议登记错误的首要条件，难点在于如何认定错误，实践中能够证明登记错误的事实大致有： ①法律直接规定、法院判决、事实行为等。原始取得的不动产物权无需进行登记，就直接发生物权效力，这样，一旦其没有在登记册中得以显示，登记即属错误。如被继承人死亡导致继承人直接取得了遗产房屋的所有权，但之后该房屋所有权却被登记为其他人，继承人凭借被继承人死亡的事实和自已作为继承人的资格，如身份，遗嘱，用这些原始取得的证据来证明登记错误。 ②不动产物权的原登记记载以及相关辅助证据。原在册记载的不动产物权，非出于权利人真实意思的原因而发生变动，这种变动缺乏原登记权利人的意思表示基础，原登记权利人可以以借原登记记载以及这种变动缺乏当事人必要意思表示的事实来主动登记错误，如房屋出卖人受到买受人的欺骗，作出错误移转房屋所有权的意思表示，并办理所有权移转登记，后该意思表示被依法撤销，出卖人凭借原登记记录以及法院认定房屋买卖合同无效的判决书，可以主张登记错误。 ③当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示。一是当事人具有真实的进行不动产物权变动的意思表示，但表表现该意思的形式不是登记而是其它形式，只要该形式为法律所允许，就应当具有法律约束力。其二，本应取得登记物权的权利人以保留物权的意思表示，委托或者指令他人就同一标的享有登记物权，自已保留真实物权。比如，某人实际购买了房屋，不愿用自已的名义办理所有权登记，就将房屋的所有权登记在亲朋好友名下，但实际上又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思，在这种情况下，真实权利人可以凭借委托行为或者指令行为来证明登记错误。 2.异议登记的对象具有正当性 异议登记的保护对象与异议登记的作成有密切关系。比如：甲被登记为房屋所有权人，乙以该房屋真实所有权人的身份提起异议登记，后甲将土地所有权转让给丙，这时，如果乙确定为真实所有权人，则丙就不能取得该所有权。但是，如果该所有权既不属于甲也不属于乙，而是属于丁，由于丙没有义务知悉该所有权的真实归属，其只要基于对不动产登记的信赖而与甲发生交易，就可以取得该所有权，真实权利人丁就不受该异议登记的保护。 (二)异议登记的法律后果 《物权法》第十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。物权法在设定了异议登记程序之后，又设定了一项人民法院的专属管辖权，既对物权异议登记之后争议的处理只能向人民法院起诉，从而排斥了其他途径处理问题的程序。那么，此法条规定的起诉，到底是提起民事诉讼还是行政诉讼?异议登记后的法律后果是怎样的? 按照现行产权登记制度的规定，如果利害关系人发现产权登记有错误，应先向行政主管部门提出复议，对复议决定不服，当事人可以向法院提起行政诉讼。而在诉讼中，法院是从程序和实体上来审查登记机关登决行为是否合法的，这就忽视了异议人的异议证据，在实践中产生了很大弊端。比如，法院对已颁发产权证而要求房产确权或者更正登记的民事案件不予立案，要求当事人通过行政途径向行政主管部门申请复议，而行政主管部门却往往表示要依据法院裁决结果重新登记确权，如此一来，对于保护真正物权人的利益非常不利。然物权法异议登记制度的确定，对以上问题有了便捷的解决方法。 1.异议登记后十五日内起诉是指民事确权诉讼不是指直接提起行政诉讼(或行政复议)。法律依据如下： 根据《物权法》对不动产物权设立、变更、转让和消灭的规定，不动产登记不是行政审批，更不是行政许可。在我国的行政机关工作职能梳理中，不动产登记归类为“行政确认”，即国家确认权利人权利的一种方式，但不登记并不意味权利人会丧失权利或否定权利人的权利。《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”，已是很好的注解。 不动产登记只是其物权发生效力，受到法律保护。未经登记的物权是否发生效力，是否受法律法律保护，则要区别情况：争议双方如果一方登记，另一方未登记，保护登记一方，但登记错误的除外，否则就不需要《物权法》第十九条，双方均未登记，也不能都不保护。因此登记是一种权利公示，是对抗权的公示，并不是权利的最终裁定。 行政诉讼并不解决不动产权利的归属。不动产登记作为一种权利公示，登记机关并不是不动产权利的最终裁定者。因此，异议登记后起诉登记机关即使胜诉，撤销了有争议的不动产登记簿和产权证，并不能就此认定我们取得了不动产的产权。该不动产的归属还是要依照民事法律，通过民事诉讼方能取得。因此，行政诉讼是徒劳无功，浪费诉讼资源，浪费时间而已。 2.异议登记的后果是使得原来物权登记的效力中止。 对于异议登记后的效力，《物权法》未作出明文规定，只是说，15日内未向法院起诉的，异议登记失效。反过来讲，如果异议登记后异议登记申请人向法院起诉了，异议登记就生效了。那么，异议登记后的效力究竟如何呢?为了贯彻执行物权法的实施，国土资源部重新颁布《土地登记办法》已自2008年2月1日起施行。从《土地登记办法》第六十条“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。……异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。”可以看出异议登记的后果是中止原物权登记的效力。第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。前述的这一规定是从实体权利上来规定的。那么，从行政法学的角度讲，行政单位颁布的物权证书效力，是否会因为行政效力优先原则成为审理民事确权的障碍呢?我们知道物权登记不是行政单位意志表现，其核心作用是物权的公示效果，保护的是真正的权利的物权不受侵犯。而不是行政单位作出的行政处理行为。由于法律及行政规章的这一特殊规定，行政单位作出的行政行为，其行政效力优先原则在此处已经不再适用。 最高人民法院2008-02-04颁布了《民事案件案由规定》(法发〔2008〕11号)专章规定民物权纠纷(第三部分 物权纠纷 四、不动产登记纠纷 五、物权保护纠纷32、物权确认纠纷)。这一新的规定也正是为了贯彻执行物权法的新内容的配套法律。异议登记不当损害赔偿纠纷作为民事案由一种，其受理的条件有：第一，已进行了合法的异议登记。这是异议登记不当损害赔偿纠纷发生的前提条件，必须有合法的异议登记记载在不动产登记上。第二，异议登记不当。这里存在两种情况，一种情况是异议登记内容经证实不正确，另一种情况是申请人进行异议登记后，没有在15日内向人民法院起诉，致使异议登记失效。第三，异议登记给原登记权利人造成损害。这是异议登记不当损害赔偿纠纷成立的主要条件。异议登记不当必须有损害结果发生，法院才能够受理，当然发生损害是以权利人提出主张为判断标准。第四，原登决权利人只能向异议登决的申请人请求赔偿。另《土地登记办法》对异议登记后最终问题的处理也作出了相应的规定：“第五十条有下列情形之一的，可直接办理注销登记：(三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。”很显然，当异议登记人经过法院物权确认之诉如果胜诉后，行政登记机关就可以凭法院的生效法律文书，注销原来登记。如果是败诉了，原来的权利人就可以凭此请求撤销原来的异议登记，以恢复原来物权登记的效力。另一方面，如果异议人滥用了一异议登记权利，对原来权利人造成了损害，原来权利人还可以提起异议登记赔偿纠纷。因而异议登记后人民法院作为民事案件受理进行审理不存在法理上或者现实法律上的障碍。 到底是提起民事诉讼还是行政诉讼其实回到纠纷的起源就很清楚了。原告与被告纠纷的实质是平等民事主体的民事纠纷，而不是与行政单位的行政争议。对于行政单位存在的不当登记问题行政单位已经作出了初步处理那就是异议登记，行政程序的障碍已经消除。该确权之诉不是行政诉讼而是民事诉讼，异议确权之诉针对的是侵权行为人而不是行政机关。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》 [2]《中华人民共和国物权法》 [3]《最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知》 [4]《不动产登记法》第三条 [5]《德国民法典》第八百九十九条 [6]《瑞士民法典》第七百六十五条 [7]《土地登记规则》第六十条 [8]《土地登记规则》第五十条 |
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