| 问题 | 优先购买权"狭路相逢" 谁更优先? |
| 释义 | 一、优先购买权"狭路相逢" 谁更优先? 在租赁法律关系中，承租人和次承租人都有可能享有优先购买权。但当两者权利发生竞合时，谁更具有优先权呢？ 首先，我们需要澄清次承租人是否享有优先购买权以及承租人是否因此丧失该权利。 根据《民法典》第716条的规定，转租是承租人不退出租赁关系，将租赁物转租给次承租人占有和使用，并未涉及次承租人的权利义务。因此，次承租人是否享有优先购买权的问题成为实践中的难题。 从法律解释学的角度，解决这一问题的切入点在于对《民法典》第726条进行扩张解释。该条所称的承租人应包括次承租人在内，因为承租人先买权的制度设计旨在维护财产流转的有序和高效。 在转租关系中，次承租人对所租房屋形成特殊依赖或生产生活便利，赋予其优先购买权有利于实现房屋的安定性和高效使用，符合立法本意。 然而，次承租人享有优先购买权是否意味着承租人丧失该权利呢？实际上，承租人的先买权并未因转租而移转给次承租人，承租人在原租赁合同中的权利义务并未解除。 承租人仍享有对房屋的占有和使用权，在转租期满后可以恢复，并且还要为次承租人对转租房屋的损坏向出租人承担赔偿责任。 因此，当承租人和次承租人均有优先购买权且权利指向共存于同一标的时，孰者顺位在前成为问题关键。 一般而言，次承租人之先买权的顺位在前似乎顺理成章，因为转租房屋由次承租人实际占有和使用，且其合法权益更容易受到侵害。 然而，次承租人先买权的实现很大程度上依赖于转租合同的履行，即转租人享有租赁权的稳定性。当转租人意欲行使先买权时，可能损害次承租人的利益。 为保障次承租人的合法权益，有必要在立法上对出租人和转租人行使解除权有所限制。 1.增设行使解除权时的通知义务，即出租人或转租人在对原租赁合同行使解除权时，应提前向次承租人履行告知义务； 2.确立次承租人作为第三人的代位权，出租人行使解除权而转租人怠于抗辩的，次承租人可迳行向出租人行使代位请求权； 3.转租人行使解除权的，次承租人可选择是否取代转租人，向出租人直接履行合同义务； 4.出租人与转租人合意解除合同的，次承租人在合理期间内，可向出租人和转租人提起侵权之诉。 综上所述，当承租人和次承租人均有优先购买权且权利指向共存于同一标的时，次承租人之先买权的顺位似乎在前，但实现这一权利需依赖于立法对出租人和转租人行使解除权的限制，以保障次承租人的合法权益。 在租赁法律关系中，次承租人优先购买权的实现需要立法对出租人和转租人行使解除权的限制，以保障次承租人的合法权益。如果你对租赁法律关系有更多疑问，欢迎继续咨询法律小助手法律网。 引用法条： [1]《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 [2]《中华人民共和国民法典》第七百二十六条 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。