| 问题 | 建立我国居住权制度的思考 |
| 释义 | 一、我国居住权制度立法现状分析 我国现行法律中没有关于居住权制度的规定，只有最高人民法院法释[2001]30号《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》中第二十七条第三款规定了：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”但该解释并没有界定婚姻家庭领域居住权的内涵，也没有具体规定生活困难方的居住期限，操作性不强。而对于我国的物权立法是否应该规定居住权，近几年学界的争议也颇多，这在立法中突出地反映了出来：2002年1月的《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》及此后的几次物权法草案审议稿中，均对居住权加以规定，但2006年8月全国人大常委会在五审时删除了物权法草案中有关居住权的规定，以致2007年3月16日十届全国人大五次会议通过的《中华人民共和国物权法》也没有规定居住权。据当时法律委胡康生副委员长介绍，删除居住权一章的理由大致有以下几点[1]：第一，居住权的适用面很窄，在我国，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。第二，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。 以上这些理由从表面看似乎站得住脚，但仔细一推敲，却又让人不无疑问。在大陆法系国家，所谓居住权是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利[2]，其源于罗马法，最初是作为生活保障的制度设计而存在的，在性质上属于一种他物权。虽然在西法东渐过程中，居住权制度奇迹般地消失了[3]，但这与当时东亚各国学者对居住权上位概念——人役权的错误认识不无关系。[4]而在我国当前全面建设社会主义和谐社会的过程中，居住权制度的建立不但将更有效的规范房屋的各种利用形式，它还能承载着一些额外的，本应该由其他制度所负担的功能，具有重大的实践意义。首先，我国当前正大规模地推进城市化进程，人地关系高度紧张，百姓的住房问题已成为一个重大的社会问题。中国未来全方位住房政策的建立必然需要各种制度的配套和协调，就物权法而言，法律应该提供合适的法律工具，承认各种房屋利用形式[5]。而居住权制度恰体现了一种特殊形式的房屋权能分离方式，居住权人一般无偿取得对房屋居住的权利，但一旦取得就可以对抗房屋的所有权人，是一种有效的供当事人用以规范房屋利用关系的法律拟制工具[6]，理应得到物权法的认可;其次，从历史源流来看，居住权并不是一个新制度，它产生于罗马法，后来在法国、德国、意大利等大陆法系国家的用益物权体系中都得到确认。其设定的首要目的是为了解决特定主体的生活困难，保障了部分社会弱势群体的基本生存权利，体现了民法的人文关怀精神，就其设定方式上，一般采用遗赠的方式，体现了温情脉脉的家庭伦理色彩[7]，这是我国现行婚姻法中有关抚养、赡养等规定所不具备的，也是我国当前建立全方位住房保障制度所应借鉴的;再次，居住权可以通过直接支配房屋来行使自己的权利, 不需要任何人的辅助, 当权利受到侵害, 居住权人可以自己的名义请求排除妨碍, 行使物上请求权，这与租赁权等其他房屋债权, 只有获得所有权人的许可才能使用房屋, 行使权利有着本质不同。可以说, 居住权的设立目的和保护对象决定了该制度不但要以无偿的方式获得, 还要保证该权利的直接性、稳定性和强有力的对抗性, 这些都是债权性质的房屋使用权所无法企及的。最后，我们还应该注意到司法实践对于居住权制度建立的呼吁也日益高涨。以笔者所在的某基层法庭为例，2006年我庭审理一般所有权及与所有权相关权利纠纷的案件130件，涉及居住权的有95件之多，占到该类纠纷案件数量的73%。在这95件案件中，既有对居住权主体资格、权利范围的争论，又有对居住权的取得方式、行使手段、终止条件等问题的异议。而我国物权法删除了对相关问题的规定，使得法官对于该问题认识不清，对此类案件的审判结果也各不相同，造成司法实践的混乱。[page] 由以上探讨可见，居住权在实践上具有重大的价值，它并不阻碍物尽其用，而且它尽可能地保障人的最基本的居住需求，所以，有学者将它誉为“非常人性化的物权制度”[8]。在物权立法过程中，由于很多学者和立法者对居住权制度不十分了解，对它有抵触心理，摆出种种理由拒绝，实际上是阻碍了物权法体系的完善以及忽略了高度紧张的人地关系中人的居住需求。因此，我们应该给居住权制度以合法地位，消除排斥心理，从建立和完善的角度去思考它，使之在社会主义市场经济体系中发挥自己应有的作用。 二、我国居住权制度的立法思路 综观各大陆法系国家，有关居住权的立法主要有两种模式[9]：一种是以瑞士、意大利等国为代表的传统模式，这些国家的居住权制度忠实地继承罗马法的传统，适用范围仍以家庭成员之间的救助或养老为主，通过确定居住权人终生居住的权利，保障弱势群体的居住需求。同时随着社会政治、经济、文化等的发展，这些国家在传统居住权制度中都增加了与时代发展相适应的内容。比如，在保护居住权人权利的同时，明确了居住权人的善良管理人义务、正常维修义务等。瑞士民法典规定，对于居住权人对物的违法或不适当的使用，所有人可以提出异议。并且，在有证据证明其权利遭受危害时，有权请求居住权人提供担保，以此来实现对所有权人和居住权人的平等保护，但从根本性质上看，这些居住权仍属于传统的人役权性质的居住权;另一种是以德国居住权立法为代表的现代模式，规定两种并存的居住权，即在民法典中规定作为限制人役权的居住权和在《住宅所有权及长期居住权法》中规定的长期居住权。前者是权利人所享有的“排除所有人而将建筑物或建筑物的一部分作为住房使用的权利”，它作为限制人役权的居住权秉承了罗马法的居住权传统，不得转让和继承，即使出租也需要得到所有权人的同意;后者也是以住宅为标的一项物权性使用权，但它可以让与和继承，而且长期居住权人有权进行任何合理的用益，尤其是享有出租权。这就使长期居住权溢出了婚姻家庭领域，摆脱了人身专属性的限制，成为一种商业投资的手段，因而可以在更广阔的市场流通领域中发挥制度价值。 相比较而言，德国法的现代模式在保留传统居住权制度的同时，在特别法中还规定了一种新的类似的制度，以改变原有居住权不具有流通性的弊病。在满足特定人对他人房屋居住要求的同时也满足了人们的投资需求，为居住权制度提供巨大的发展空间，得到我国部分学者的拥护[10]。那么，我国在今后的居住权立法过程中是否也应采取两种居住权并存的模式呢?笔者以为此条件尚未成熟，我国目前仍应突出强调居住权所具有的保障弱势群体居住需求的功能，建构一套完备的保护社会性居住权[11]的法律制度，其理由如下：[page] 第一，我国物权法颁布时间尚短，在草案已经删除居住权内容的情况下，新出台的关于居住权的规定应该更有针对性，能够对司法实践中存在的有关居住权问题进行有效的回应。而当前司法实践中对居住权纠纷的裁判不统一多因为法官对法释[2001]30号中规定的居住权的理解不一。分析该解释中所规定的居住权，它在性质上无疑属于一种传统的、主要用于调整婚姻家庭领域中法律关系、发挥着对弱势群体扶助、赡养和关怀作用、以保障弱势群体对房屋需求的社会性居住权。 第二，“构建社会主义和谐社会”已经成为我国当前时代的主旋律，国家在住房领域中的着眼点已突出表现为建立起完善的制度保障社会弱势群体的居住需求。如据报道，北京市也已于今年全面启动住房保障制度试点工作，以保障全市低收入人群的居住要求。[12]而随着我国城市化进程的推进，人地关系愈发紧张，根据我庭对2003-2005年三年离婚案件的不完全统计，离婚时涉及住房分割问题的约占52%，而这当间，离婚双方当事人只有一处住房的占四分之三强。可以说，住房问题能否得到解决，是当事人能否达成离婚协议的关键问题，而当事人对住房问题紧张绝大多是因为自身的基本居住需求不能得到满足。可见当前人们对于房屋的居住需求还是远远大于对房屋的投资需求。 第三，诚然，我国当前确实也存在着对房屋的投资行为，但这些投资行为尚属初级阶段，通过现行立法有关所有权、租赁权等制度已可以满足其投资需求，而且在我国尚未确定居住权法律制度之前，投资者也难冒着巨大的风险将资金投入到一个立法未涉及的领域，因此，鉴于实践中人们对房屋投资需求的现状，对于投资性居住权的立法应该缓行。 基于上述几点理由，笔者建议我国当前应通过最高法院司法解释的形式，明确法释[2001]30号中规定的居住权的内涵及其范围，将其定位为社会性居住权，同时对该权利的取得方式、权利内容、终止条件等问题作出具有操作性的规定，在条件成熟后报请全国人大常委会制定专门的居住权法，以期逐步完善我国的居住权法律制度。 三、我国居住权制度立法的具体问题探讨 (一)关于居住权的权利主体问题 关于居住权权利主体的范围,物权法前几审草案并没有规定。考虑到我国当前居住权立法应突出强调保障弱势群体的居住需求, 笔者认为, 居住权的权利主体应当是别无其他住房的生活困难者，而应排除将居住权作为一种投资手段的投资者。至于一旦某人获得某一房屋的居住权后，其结婚或者生子是否必然导致其妻(夫)或其子(女)当然取得该房屋的居住权，笔者认为原则上应该认可，但必须考虑到房屋结构是否允许，以及当居住权人与所有权人共同居住于同一房屋中时，居住权人接纳他人居住的行为是否会损害所有权人的利益。[page] 如笔者在实际审判中遇到一案例：曹某与钟某系夫妻，生有两女曹A、曹B及一子曹C。2005年，曹某与D公司签定《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，D公司需要拆迁曹某等人居住的北京市西城区赵登禹后沙路1号房屋3间，该房屋实际居住人口为五人，即曹某、钟某、曹A、曹B和曹C，D公司向曹某支付了拆迁补偿款。后曹某用该款购买了丰台区角门甲14号院的一套三居室楼房(以下简称诉争房屋)，产权人为曹某，上述五人均居住在该诉争房屋。2006年2月，曹C与邸某结婚，邸某住进诉争房屋。2006年底，曹某与钟某以曹C与邸某影响其生活为由诉至法院，请求法院确认曹C与邸某对诉争房屋无权居住并判令该二人搬出该房。承办法官审理查明，诉争房屋在原本住五人时就显拥挤，现曹A、曹B、曹C均已界婚龄。根据目前司法实践中的惯例，拆迁前的共居人对于拆迁安置房一般均享有居住权，因此本案中曹A、曹B、曹C对诉争房屋应该是享有居住权的。但现在如果基于曹C与邸某的婚姻关系，判决邸某对诉争房屋也享有居住权，那么曹A、曹B在今后结婚后其配偶也有权要求对诉争房屋的居住权，这无疑将远远超出诉争房屋的容纳能力。承办法官认为，设立居住权必须考虑到房屋的实际结构，不应超出房屋的容纳能力，因此判决邸某不能因婚姻而取得对诉争房屋的居住权。 (二)关于居住权的客体问题 一般而言，居住权的客体为房屋，这自然没有问题。但是，如果房屋是通过租赁获得的或者房屋上已设有抵押权，在该房屋上还能设定居住权吗?笔者还想通过一个案例来进行分析。 薛某与元某系夫妻关系，两人因拆迁安置于1998年取得丰台区和义东里二区一套房屋的公房承租权，并搬入该房居住。2004年，薛某以夫妻感情破裂为由诉至法院要求与元某离婚，庭审中元某表示同意离婚，但要求承租房屋的一间应由其居住，房屋租金由薛某承担，薛某对此请求亦表示同意，最终承办法官在调解书中确认了元某对该套房屋的一间享有居住权。 可以说，本案承办法官在公租房上设定居住权无疑是对国外居住权制度的一次不自觉的突破，但确又不无道理。在我国，由于历史原因存在着大量的公房承租现象。国家是这些房屋的所有人，承租公房实际体现着国家对承租人的一种福利待遇。在公租房上设定居住权，由于房屋的名义承租人并不改变，国家并没有什么损失，限制的只是公房承租人的利益，这与居住权制度的本意是一致的,可以得到今后立法的确认。同理，对于其他的承租房屋，笔者认为承租人也可对其设定居住权，但需要注意的是，在承租房上设定居住权，不应当突破原有的租赁关系中的权利义务，租赁期限到期，居住权也应消灭。[page] 对于是否可以在已经抵押了的房屋上设定居住权问题，笔者在实际审判过程中并未遇到。但抵押权是不转移占有的担保物权, 居住权是以房屋占有为前提的用益物权, 两者可同时成为附于房屋所有权上的负担[13]。笔者认为，如果遇到抵押人在已经抵押的房屋上设立居住权的, 抵押权实现时, 居住权对抵押权人不应具有约束力。但如果抵押人在设立居住权时未告知居住权人该房屋已经抵押的, 抵押人对因此而给居住权人造成的损失应承担赔偿责任。 (三)关于居住权的取得方式问题 对于居住权的设立方式，物权法四审草案第二百零九条作出了规定，“设立居住权, 可以根据遗嘱或者遗赠, 也可以按照合同约定。根据遗嘱、遗赠或者按照合同约定设立居住权的, 应当向县级以上登记机构申请居住权登记, 居住权自记载于登记簿之日起设立。”虽然物权法最终没能保留上述内容，但这些规定应该成为我们研究该问题的起点。 首先，我们可以看出“遗嘱、遗赠和合同”, 它们都是以意定的方式设定居住权，所有权人(承租人)的同意是居住权产生的基础。我们很难想象，在离婚案件中当事人能够心平气和地签订合同赋予对方居住权，这时候，居住权就应该通过法院的判决而产生。同时我们也不能排除在将来，国家为了解决住房问题，在一些特别法，特别是社会保障性质的法律中规定一些依法取得居住权的情形[14]。这些法定居住权，应该在今后的居住权立法过程中得到肯认。 其次，草案中规定的居住权的设立采取的是登记要件主义。也就是说, 在居住权还没有登记在簿之前, 居住权没有生效。而鉴于居住权保护的对象主要是老人、未成年人和妇女, 这些弱势群体的维权意识不强, 可能意识不到将权利进行登记的重要性，过分强调登记的必要性, 采取“一刀切”的方式决定居住权的生效与否, 对于保护弱者的居住权十分不利[15]。笔者认为，依合同设立居住权可以采登记要件主义。但依遗嘱或遗赠设立居住权，应该自遗嘱或遗赠生效时生效，这与物权法第二十九条[16]的规定也是一致的。至于依法院判决而设立的居住权，应自判决生效之时而同时生效;依法律直接规定的设立居住权的，其生效应符合该法律规定的其他条件。 (四)关于居住权人的权利与义务问题 物权法四审草案规定了居住权人对房屋享有占有权、使用权及一定限度的收益权。占有权和使用权容易理解，这是满足人民居住需求的必要条件。那么一定限度的收益权是否与居住权的设立目的是满足弱势群体居住需求而非使其从中获利相违背呢?笔者认为两者并不矛盾。因为“受遗赠人自己使用它与将其出租给他人以获取租金并无区别。”[17] 例如, 所居住的房屋较大而居住权人生活拮据, 在所有权人允许居住权人通过出租以减轻其生活困难的前提下, 法律自应尊重当事人的选择。当然，此处的出租因被限为居住权人为减轻其生活压力而将享有居住权的自住房出租他人。如果居住权人另有它房，而将该享有居住权的房屋出租，已经不符合设立居住权的主体要件，其居住权应被所有人收回，更不用说一定限度的收益权了。[page] 如笔者曾经处理过一个案件：曹某与张某于2005年调解离婚，调解书确定曹某对夫妻共有的一套房屋享有所有权，但该房屋有一间保留给张某居住。在该房间居住半年后，张某搬出该房。三个月后，段某手持张某出具的“管护住所委托书”住进该房，声称自己受张某的委托，全权处理其享有居住权房间的一切事务。后曹某诉至法院，请求判令段某搬出该房屋，并禁止张某将其享有居住权的房屋转让给他人居住。案件受理后，笔者发现在曹某与张某的离婚案件中，法院调解书虽然确定曹某对夫妻共有的房屋享有所有权并保留一间给张某居住，但调解书同时确定曹某应补偿张某房屋折价款20万，张某后用此折价款另购房屋一套。考虑到居住权制度主要是用于保护弱势群体的居住需求，现张某已不符合享有居住权的条件，因此其委托的段某亦不能享有该房屋的居住权，故笔者最终判决支持曹某要求判令段某腾房的诉讼请求。 对于居住权人的义务，物权法草案主要规定了居住权人的合理使用和维修房屋的义务。然而，什么是合理?超出了合理的界限之后会导致什么后果?这些问题草案中均未回答。笔者认为，由于居住权人与所有权人之间的利益边界存在此消彼长的关系，宜从保护所有权人的利益的角度来反面规定居住权的界限[18]，即规定所有权人如果能够证明居住权人的行为侵害所有权人的利益，居住权人将要承担损害赔偿或者丧失居住权的不利后果。另外，草案仅规定了居住权人应负担所居住房屋的修缮和更新义务，而没有考虑到居住权人既非房屋的所有权人，其就有可能对房屋所有权受到第三人的侵害熟视无睹，因此笔者建议应借鉴国外立法的相关成熟经验，规定居住权人应承担保护房屋所有权的附随义务，即规定居住权人有义务向所有权人及时告知所有权受到的侵害，因其过错未及时告知，导致所有权人受有不可挽回的损失的，应该对此承担赔偿责任。 (五)关于居住权的消灭问题 物权法草案规定了居住权消灭的五种情形: 居住权人放弃居住权的; 约定的居住权期限届满的;约定的居住权解除条件成就的; 因不可抗力致使住房灭失的; 居住权人死亡的。对于上述规定，已有学者指出其不足[19]：第一，表述过于简单，不够细致。例如，因不可抗力致房屋倒塌，固然会导致居住权消灭，但如果所有权人重建房屋的话，对于新建成的房屋，居住权人一般情形下仍应享有居住权;第二，规定不全面。例如，缺少因混同，即房屋所有权人与居住权人归于一人而消灭。 而基于保障弱势群体的居住需求的立足点，笔者认为还应该增加两条居住权消灭的形式：(1)如果居住权人在一段时间之后其弱势状况有所改变,可以自己解决居住问题, 则居住权就没有存在的意义了, 这时居住权人应自己放弃权利; 否则, 所有权人可以要求法院解除所有权上的居住权, 从而平衡所有权人和居住权人的利益;(2)如果所有权人能够证明居住权人的行为已严重侵害其利益，如对所有权人使用暴力或从根本改变房屋结构，所有权人也可以请求法院解除居住权。[page] 四、结语 在我国物权法起草过程中，有些专家断言，“物权法草案创设所谓‘居住权’，与中国的国情和实际是违背的，属于无的放矢、闭门造车。”[20]然而，通过笔者前文的分析，在我国建立社会性居住权制度不但将有利于保障当前人地关系紧张情况下社会弱势群体的居住需求，从而有力促进我国房屋居住关系的和谐乃至社会的和谐;而且也将对司法实践中出现的越来越多的涉及居住权问题作出有效回应。 本文所选取的几个案例目的在于显示在当前法院工作中涉及居住权纠纷案件的日益普遍性，同时也展示了我国各级法官为建立我国居住权制度而作出的有益尝试。但笔者不愿意相信，一个符合中国特色的社会性居住权制度将从法官们的一个个判决中得以逐步建立，因为这既与我国作为一个成文法国家，作为一个坚持“物权法定主义”国家的立法宗旨相违背，又无法避免法官在个案中可能会出现的恣意。我们需要的是，一个较为完备的符合中国特色的而又能充分考虑法院实际审判工作的居住权制度能在最高法院司法解释的推动下早日建立。 “建立居住权制度，既为有意愿为他人设立居住权的房屋所有人提供保障，又体现了对部分缺乏住房的弱势群体的人文关怀，必将有利于维护社会的稳定、和谐”[21]。最高人民法院黄松有副院长曾在法制日报记者采访过程中有过如此论断，笔者深表赞同，谨以此作为文章的结束。 引用法条： [1]《住宅所有权及长期居住权法》 [2]《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》 [3]《关于适用若干问题的解释(一)》第二十七条 [4]《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》第二十九条 [5]《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》第两百零九条 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。