| 问题 | 一房二卖的情况下如何履行房屋买卖合同 |
| 释义 |
[问题咨询] 林因工作原因离开北京，决定出售房产。2015年9月20日，经中介介绍，林先生与杨先生签订了房屋买卖合同，约定价格280万元，并约定半年内办理房屋过户手续。合同签订后，杨某首付80万元。2016年1月，林先生发现房地产市场价格大幅上涨。如果他现在把房子卖了，可以得到560万元的差价。因此，2016年3月，林某通过第二家中介公司以360万元的价格卖给李某。合同签订后，李某首付100万元。林某、李某办理过户手续时，发现房屋已被法院查封。原来，得知林某将房屋出售给第三人后，杨某起诉林某向法院要求履行合同，并申请房屋财产保全。李某和杨某均声称房屋应转让并登记给自己，由此产生纠纷。在这场纠纷中，房屋该向哪一方转让登记，另一方的损失如何赔偿？ [律师答疑] 一房二卖，是指出卖人以两份买卖合同先后或者同时将同一特定房屋出售给两个不同的买受人的情形。在这起纠纷中，林先生先后与杨先生、李先生就同一套房子签订了房屋买卖合同，这是一房两卖的典型案例。解决“一房两卖”问题，首先要确定多份买卖合同的有效性，然后在多份有效买卖合同的前提下确定房屋转让和损害赔偿问题。如果买卖双方在签订合同后有权串通买卖房屋，买卖双方将无法履行合同。出卖人签订房屋买卖合同后，与他人就同一房屋签订房屋买卖合同，而后续房屋买卖合同的买受人并不知道之前的房屋买卖合同，后续房屋买卖合同有效。此时，首套和后期房屋买卖合同均为有效合同，买受人有权要求出卖人继续履行合同，并要求出卖人协助办理房屋过户登记手续。此时，如何履行房屋买卖合同应考虑多种因素。我国现行《合同法》、《物权法》和房地产管理相关法律对一房二卖的情况下如何确权、办理房屋过户登记手续没有明确规定。但在司法实践中，法院可以根据物权优先于债权的原则和物权公示、公信力的原则，并根据给付顺序、实际占有和使用等因素，确定哪个合同更公平合理继续履行，等北京市高级人民法院2010年12月22日印发的《房屋买卖合同纠纷案件审理法律适用指导意见（试行）》明确指出，出卖人就同一房屋签订多份买卖合同，在合同有效的前提下，买受人如要求继续履行履行合同，原则上，履行合同应当按照以下顺序确定同一买受人：（1）已办理房屋权属转移登记；（2）未办理房屋权属转移登记，实际合法占有该房屋的；（3）未办理房屋权属转移登记的房屋所有权转移且未合法占有的，应当综合考虑各购房人实际支付金额的数量和顺序、是否办理过网签、合同成立的先后顺序，公平合理地确定。结合以上分析，在本次纠纷中，在买受人杨某、李某未登记且未占用房屋的情况下，考虑到合同的签订和履行，应认定林某、杨某签订的合同继续履行。对于不能履行的房屋买卖合同，买受人可以以出卖人违约致使合同目的无法实现为由要求解除合同，并要求违约方赔偿房价差价损失等可得利益损失转售利益的损失。在确定和计算可得利益损失时，因买受人未采取合理措施和扩张不当造成的损失，因买受人过失造成的损失，买受人取得的利益和为取得该利益而发生的必要交易费用，应当从买受人主张的可得利益赔偿总额中扣除，并综合考虑买受人履行义务等因素。在卖方赔偿了可得利益损失后，买方能否要求卖方支付双倍的赔偿损失，北京市高级人民法院在2014年发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷若干疑难问题的会议纪要》中指出，商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人，造成商品房买卖合同中买受人要求赔偿房价上涨损失且损失不超过已付购房款一倍的，可以予以支持，但合同另有约定的除外。如果卖方有证据证明两项赔偿的总和远远高于买方遭受的实际损失，他可以酌情减少赔偿总额。具体到本次纠纷，后购房人李某可以要求解除其与林某签订的房屋买卖合同，并要求林某赔偿可得利息损失和不超过已付购房款一倍的损失。 在一房两卖的情况下，房屋买卖合同的履行情况将根据具体情况而定，而且往往是根据签订合同的时间而定。对于一房二卖情况下房屋买卖合同的具体情况和实际履行合同的要求，你可以和律师商量一下怎么办律师网. 你知道吗 |
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