| 问题 | 如何处理房屋拆迁不过户 |
| 释义 |
《民法典》将于2021年1月1日起施行，《物权法》的生效日期为2020年12月31日。届时，这一规定将被民法典取代，相关司法解释也将失效。《民法典》生效前的规定是： 房屋的所有人仍然是出卖人，因此要更加重视物权法被拆迁人是出卖人，拆迁人应当与出卖人签订拆迁协议。对于买方，应根据不同情况分别处理。一是如果买卖合同有效，那么出卖人有义务协助办理房产过户手续。对于因不转让造成的损失，双方都可能有过错，双方应根据过错承担相应的责任。买受人可以根据拆迁补偿（安置）的利益，计算确定不转让造成的经济损失金额，并要求出卖人承担赔偿责任。二是房屋买卖合同无效。如果房屋买卖合同无效，就不可能办理过户手续。因此，因拆迁可能获得的利益与买受人无关。买受人不能按拆迁补偿（安置）计算自己的经济损失，买受人只能按房屋买卖合同无效的情形要求出卖人承担法律责任。因此，在这种情况下，首先要审查房屋买卖合同是否有效。在这种情况下，我们有两个建议。一是房屋交易必须办理过户手续，二是房屋交易必须合法有效。根据诚实信用和公平原则，《物权法》明确规定，未经登记的房地产交易，即使买受人实际拥有该房地产，买受人也不能取得该房地产的产权。如果房屋在买受人占有期间被拆迁，谁有权获得拆迁补偿利益多数开发商将其交给房屋产权登记人。我们分析的是谁有权获得补偿利息。大多数人认为卖方有权获得赔偿利息。如果是这样，就违反了民法的诚实信用原则和公平原则。 卖方已收到全部售房款，并将房屋交付买方占有。如果开发商给予的补偿利益超过了售房款，卖房人就会反悔不卖房子，把钱还给购房人，然后想补偿利益，这显然违背了诚实信用原则。如果法律支持卖方，那是不公平的。为了维护买方的利益，仅靠法律原则是不够的，必须结合法律规则。在第一种情况下，如果所售房屋占用的土地是国有土地，很容易找到法律依据，因为在国有土地上出售房屋基本没有限制，买受人可以起诉出卖人，第一种是保证他们之间的房屋买卖合同有效，第二种是让出卖人知道出卖人继续履行合同，即办理房屋产权过户登记，这是出卖人的义务。如果所售房屋已经注销登记，产权变更登记无法完成的，可以参照《物权法》第十九条对这一法律规则作出有目的的扩大解释，同时可以对《物权法》第九条作出有目的的限制性解释，同时也可以结合诚实信用和公平原则，使出卖人将赔偿利益返还给买受人。 在第二种情况下，如果农民的房屋出售给城市居民，房屋产权登记不能更改，因为法律不允许城市居民在农村购买房屋。当时立法的目的是，如果城镇居民到农村买房，农村集体经济组织就会失去一块宅基地。如果宅基地不够，其他土地就得改成宅基地。这损害了农村集体经济组织其他成员的利益，影响了农村耕地的保护，也损害了集体利益，不能保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征用，禁止城镇居民在农村购房的立法目的就失效了。这时，如果买方的利益得到支持，集体利益和其他农民的利益就不会受到损害。出卖人自愿出售自己的房屋，房屋出售后自身利益的增减在意料之中。拆迁补偿利益应给予买受人。 在房屋买卖过程中，双方应签订协议，不得有欺诈、胁迫等情形，协议内容是双方的真实表达，不违反法律法规的强制性规范。因此，有必要制定一份合法的房屋转让协议。这样更有利于维护他们的合法权益。 在房屋拆迁过程中，与相关专业律师协商的最佳方式就是提供这种服务。你知道吗 |
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