| 问题 | 大房东不允许转租，二房东的转租合同有效 |
| 释义 |
我国《合同法》第五十二条对合同无效作出了明确而具体的规定：（一）一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3） 以合法形式隐瞒违法目的的；（四）损害公共利益的；（五）违反法律、行政法规强制性规定的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人给租赁财产造成损失的，承租人应当赔偿损失。”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本条是否意味着承租人无权转租？法律规定，其初衷是为了保护出租人的利益，赋予出租人终止合同的选择权。为了防止承租人未经出租人同意擅自使用租赁物牟利，扰乱市场价格，也为了防止承租人利用租赁物进行违法活动，损害社会公共利益。订立租赁合同，转让租赁物的占有权、使用权和收益权。承租人取得租赁物的目的也是为了使用和收益。因此，在当事人没有特别约定的情况下，承租人按照租赁合同取得租赁物后，有使用权和收益权，出租人不得不当干预。因此，转租不仅是取得收益的一种方式，而且是租赁合同目的范围内的一种权利，不应否认。因此，应当认为，出租人和承租人不知道租赁物是否可以转租，承租人未经出租人同意转租租赁物的，不属于擅自处分，而是合法行使收益权。转租合同应当是有效合同，只有出租人有权与承租人解除租赁合同。只有出租人与承租人明确约定承租人在租赁期内不能转租租赁物的，承租人才将租赁物转租，违反诚实信用原则，性质恶意，属于违约，无权处分。出租人不承认的，转租合同无效。建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，房屋未经出租人同意并登记转租的，租赁无效。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续并生效的，从其规定。”。同时，最高人民法院《合同法解释（二）》规定，合同效力的认定依据法律、行政法规。因为建设部《城市房屋租赁管理办法》属于国务院部门规章，其性质是行政行为，而不是司法行为。你知道吗 |
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