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问题 房屋购买合同违约金怎么赔
释义
    一、房屋购买合同违约金怎么赔
    由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。
    至于违约金的约定，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿金。
    既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。当然，如果“实际损失”超出约定的违约金，可要求开发商适当补偿（实际损失一般来讲只可能是租金损失或交通费损失。租金损失是指由于延迟交楼而多付出的租金;而交通费损失是指由于延迟交楼不能及时迁入而可能增加的交通费用。一般来说，交通费损失要低于租金损失，因此，在审判实践中一般只考虑租金损失）。
    此外，如果合同没有规定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，以要求房地产公司赔偿。
    
    二、房屋买卖违约诉状
    原告：xxx
    姓名： 性别： 年龄： 籍贯： 民族：
    住所地：
    联系电话：
    原告：xxx
    姓名： 性别： 年龄： 籍贯： 民族：
    住所地：
    联系电话：
    委托代理人：
    姓名：xxx
    被告：
    姓名： 性别： 年龄： 籍贯： 民族：
    住所地：
    联系电话：
    第三人：xxxxxx房地产经纪有限公司
    住所地：
    法定代表人：
    诉讼请求：
    1、要求被告双倍赔偿违约定金人民币捌万元和违约金壹万壹千柒佰伍拾元;
    2、要求被告承担原告不能及时入住的租金损失 元;
    3、要求被告继续履行合同;
    4、要求被告承担本案全部诉讼费用。
    事实与理由：
    2006年6月30日原告在第三人福田分行处见到被告提供的房产资料，较为中意。就在第三人居间下与被告达成《买卖意向书》（证据一），主要内容为：1、就绿洲丰和绿景阁2109与颜彦达成买卖意向;2、评估公司就该物业评估价值为人民币45万;3、双方约定以评估价值为准，在2006年7月7日前签署买卖合同。2006年7月6日原被告双方在第三人中介公司居间下达成物业买卖合同，并对双方基本权利义务做了约定（证据二）。当天，基于评估的45万物业总价款，双方对完成物业买卖所需要的资料、承担的税费、佣金、后续工作进行了明确约定（证据三）。当天，在第三人居间下原告、被告签署《交房协议书》双方约定在2006年7月20日之前，原告交付给被告1万元后被告交付物业使用权（证据四）;原告在当天即交付1万元（证据五）。随后，原告按照当天约定开始履行买方的主要义务，即寻找按揭银行、准备首期款;但被告并没有及时履行办理委托公证、交付房屋、赎楼等工作。在实际履行合同中，由于存在许多不确定因素，双方协商一致对买卖合同的定金条款进行了变更，原告已实际履行，但被告没有履行其应当履行的义务，造成合同不能继续履行。
    一、在实际履行中，双方对定金、首期款数额和交付时间进行了约定，原告已经按约履行。
    原被告签署的买卖合同中约定，“人民币四万五千元须在签订本合约之同时付清作为定金，该笔定金将在双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》自动转为第一部分楼款。”“买方须于交纳定金后，过户前将首期房款一十三万五千元整（注：此为大概数目，准确的数需等银行承诺答复）存入经纪方指定帐户;”“银行承诺贷款并出具承诺书，在银行出具承诺书后三天内买方须和银行或经纪方落实计清首期房款（补交或多退），并于2006年8月30日由买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》且办理过户手续。”这是双方对定金、首期款和交付时间进行的约定，但众所周知，二手房买卖中首期款数额的多少，即按揭时能够获得多少按揭款需要按揭银行审核，才能放款。所以在买卖合同中原被告方约定首期款为大概数目。关于首期款不能确定的事实，有双方合同为证，有中介人员证词为证（证据十四），有招商银行工作人员为证（证据十）。
    根据中介人员的《调查笔录》可知，原被告双方在签署买卖合同当天，就从中介处得知由于每家银行评估后获得的按揭款并不一样，所以在合同中约定“首期款为大概数目”;但当天双方一致同意定金为4万。在具体履行过程中，由于原告自行寻找按揭银行，待咨询了自己寻找的按揭银行招商银行后，得知了可以按揭的具体数目，所以原被告一致同意：1、在2006年7月20日之前交付定金4万元，在8月10日交付其余首期款7万元，即首期款实际为11万，对交付时间也做了约定。2、颜彦应当在2006年7月15日之前办理全权委托公证、办理赎楼手续，将房产证原件交付中介公司。原告按约于2006年7月18日将4万元定金交付给中介公司（证据五：定金收款凭证）;由于按揭银行的审查，确定首期款为11万，包含定金为4万;4万定金中包含已经交付给被告的1万元，其余3万在中介公司托管。
    2006年7月25日原告向被告承诺自行寻找银行按揭，并承担由于按揭不成功导致物业过户延误的责任（证据六）;2006年7月25日原告向被告承诺在2006年8月10日之前将11万首期款中剩余7万交存按揭银行并办理好按揭手续;原告愿代被告支付房产证加急办理的费用（证据七）;2006年7月27日原告再次向被告、中介公司承诺在2006年8月10日之前将11万首期款中剩余7万交存按揭银行并办理好按揭手续;如按揭失败，原告将向被告支付赔偿金4万，向中介公司支付佣金11750元（证据八）。
    但被告未按约履行。其违约事实有1、被告虽然在2006年7月6日就收到原告作为房屋使用权对价的1万元定金，但一直没有交付房屋使用权;导致原告一直租赁房屋使用（证据十五）。2、被告一直没有办理全权委托公证、办理赎楼手续、交付房产证等必要的，为签署现售房屋买卖合同应当进行的准备工作（证据十四）。没有丝毫履行合同义务的诚意和行动!
    二、2006年8月10日，被告未按约办理赎楼手续，导致原告无法办理按揭贷款，因此不能签署现售房屋买卖合同。
    根据双方之前的口头约定，原告通知第三人将在2006年8月10日中午到招商银行东门支行办理交付首期款，签署按揭贷款合同，在银行帮助下将首期款支付给被告的手续，从而履行完成房屋买卖合同。第三人在8月10日当天早上通知了被告（证据十一）。但被告借口个人所得税问题不去银行办理赎楼手续（证据十三）。招商银行工作人员证实：2006年8月10日原告在我行办理按揭手续，并打算交存首期款;直到下午下班，由于被告未到，导致不能放款，按揭不成功（证据十）。此外还有按揭合同原稿可以证明（证据九）：2006年8月10日原告按照约定到招商银行办理交存首期款、按揭手续;由于被告未到，银行无法放款给被告，未能办理按揭手续。直到2006年8月10日银行下午下班，被告仍然没有到银行办理相关手续。当天下午，原告在第三人处又致电被告，协商双方第二天再去办理手续。
    以上证据足以显示，由于被告过于追求自身利益，人为制造种种借口，故意违约，导致原告不能按照双方约定办理交存首期款，办理按揭合同，进而导致不能在约定的2006年8月30日签署现售房屋买卖合同。所以，被告的违约状态十分明显。
    三、2006年8月11日，被告明确表示不愿办理赎楼手续，导致合同不能继续履行。
    2006年8月11日原告再次与被告协商办理手续、履行合同，但被告推脱要原告与其女朋友商量，被告女朋友借口8月10日“之前”不包括10日本身，认为原告违约，表示不愿再继续履行合同（证据十二）。但是根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条“民法所称的"以上" 、 "以下" 、 "以内" 、 "届满" ，包括本数;所称的 "不满" 、 "以外"，不包括本数。”的规定，“之前”显然包括10日当天。被告违约的真实原因是过于自私，企图将应该自己支付的个人所得税金转嫁给原告。
    至此，由于被告单方面违约，双方签署的房地产买卖经纪合同已经不能再继续履行。虽然原告在此后又多次联系被告，但一直不能继续履行合同。第三人也试图继续斡旋，也未能成功。被告的违约状态一直持续至今，导致原告一直在外租房居住（证据十五）。由于被告违约，根据权利义务相一致的原则和2006年7月27日的《承诺书》（证据七）其应当承担违约责任
    综上所述，原被告双方在第三人经纪下，协商一致签署了房屋买卖合同，但由于被告贪得无厌，过于追求自身利益，从而制造种种借口不履行相应合同义务，违反合同约定，根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，其应当承担违约赔偿责任，原告要求被告承担双倍赔偿违约定金人民币捌万元和应当向第三人承担的违约金壹万壹千柒佰伍拾元;由于被告不交付房屋使用权，导致原告承担的租金，其应当予以赔偿。根据合同法规定，原告要求被告应当继续履行合同，并承担全部诉讼费用。
    此致
    xxxx人民法院
    原告：
    2007年 月 日
    年 月 日
    三、购房合同违约金的规定
    售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金；由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。
    违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：
    1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
    2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
    以上就是法律网小编为您带来的关于房屋购买合同违约金怎么赔的相关解答，大家可以仔细阅读本文，并结合自己的实际，做出明智的判断，小编的解答希望能帮助到您。如果您还有什么其他法律问题需要咨询，可以联系我们法律网平台的专业律师，为您提供优质的法律服务。
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国合同法》第八条
    [2]《中华人民共和国合同法》第四十五条
    [3]《中华人民共和国合同法》第一百零七条
    [4]《中华人民共和国合同法》第一百一十二条
    [5]《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条
    
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更新时间：2024/12/29 8:39:41