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问题	宅基地怎么评估
释义	一、宅基地怎么评估     １．成本逼近法     由于宅基地使用权不能在市场上由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。     参考计算公式：     集体建设用地使用权价值＝土地取得费（耕地开垦费＋耕地占用税＋水利建设基金＋新菜田开发建设基金）＋土地开发费（集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费）＋利息（集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费）＋利润（集体农地开发为宅基地投资产生的利润）＋增值收益（集体农地开发为宅基地之后产生的增值）     ２．收益法     土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。     ３．基准地价系数修正法     对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。             　　二、宅基地的特点     宅基地是集体土地，与国有土地存在着本质的不同，而房地产评估理论是建立国有土地基础上的估价理论，在开展宅基地评估时会遇到一些困难。宅基地与国有土地的不同之处主要体现在以下几个方面：     １．所有制不同     宅基地属于村集体，归同在一个村委会管辖下的全体村民所有，属于小集体，由村委会代行所有权；国有土地归全体国民所有，归同为中华人民共和国公民的全体人民所有，不区分城镇居民或农村居民，由国务院代行所有权，并由各地人民政府具体行使。     ２．使用权人不同     宅基地的使用权人一般是该村集体的成员，宅基地的流转只能在本村集体内部，不得流转给其他村集体的农村居民以及城镇居民；农村居民在城镇买房后，符合相关规定的可转为城镇户口，就不再是农村居民了。     ３．使用期限不同     宅基地一般没有明确的使用期限限制，可以世代相传；国有土地除了划拨土地，一般都有明确的最高出让年限限制，期限最长的住宅也就70年，虽然物权法规定了住宅建设用地使用权期届满后自动续期，但二者的使用期限还是存在重大的区别。     ４．出让方式不同     宅基地一般是历史遗留的，也有向村集体新申请的，但基本上都无偿使用，很少一并或按年交纳使用费；国有土地则有划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等多种出让方式，除无偿划拨方式外，均需要交纳国有土地出让金。     基于上述的各种不同，城镇房地产评估与宅基地房屋评估有着很大的区别，很难将一般用于城镇房地产的估价方法和理论直接应用于宅基地房屋评估。     需要说明的一点是，本文所说的宅基地房屋的严谨说法是宅基地及上盖建筑物，是建于集体土地上用于农村居民正当居住的土地和住宅，而不是建于集体土地上卖给城镇居民居住的小产权房。      　　三、需要评估的情况     一般来说，宅基地房屋较少出现需要评估的情况。     根据土地管理法的规定，一户农民只能有一处宅基地。如果允许宅基地房屋抵押，一旦取消赎回权会造成农民失去住所，因此担保法规定不能将宅基地用作抵押品。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈＊文在2008年10月22日的一次新闻发布会上明确表示，在加快农村金融体制改革过程中，应排除土地承包经营权、宅基地和农民房产作为抵押。这实际上阻断了利用宅基地房屋抵押申请贷款的可能，也就取消了以抵押为目的的估价行为。     然而，出于其他目的而需要对宅基地房屋进行的估价依然存在。比如，出于离婚诉讼、分割财产、继承、赠与、损坏赔偿、债务抵偿等原因也可能要对宅基地房屋进行估价。本文所探讨的主要是指这些方面的估价。出于不同目的对房地产进行的估价操作程序存在诸多不同，本文仅面向共性问题，不讨论具体的估价过程。     以上就是法律网小编为您整理的关于宅基地怎么评估的相关法律知识了。综上可知，宅基地评估有几种方法可以选择，比方说成本逼近法、收益法和基准地价系数修正法。如果您还有其他问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您解答。
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