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问题 小产权房买卖合同效力如何
释义
    一、小产权房买卖合同效力如何
    （一）合法小产权房买卖合同一般具有法律效力
    合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。
    1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员（即同村村民）之间转让。
    2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括：
    《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”
    《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法〔2011〕297号）第二条第（三）项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”
    （二）违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况
    违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：
    直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：
    国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”
    
    二、房屋买卖合同丢失如何补办
    可以补办合同，流程如下：
    1、可以到开发商或房屋所属房地局补办，一般是将留底的一份合同的原件拿给你看然后给你一份复印件，相关机构再在此复印件上盖章，法律效力同等原件。这里指的相关机构原则上是房屋土地资源管理局。
    2、购房合同如丢失可以登报挂失，不用公开房产证编号，因购房合同有自身的合同编号。也可以重新签订一份，流程如下：
    1、在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后，如果购房者丢失合同，需要在报纸上刊登合同作废声明。
    2、三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。
    3、购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押，因为原先的购房合同已被注销。这时，尽管购房合同的内容没有变化，但依据《民法典》规定，该借款合同已发生变更，所以需要和银行签变更协议。
    三、小产权房买卖合同怎样写
    出卖人（甲方）：身份证号码：买受人（乙方）：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
    一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市________区_______________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________元）的价款出售给乙方。（含地下室——号——平方米）
    二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
    三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
    四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
    五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
    六、违约责任
    1、甲方应当于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
    2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
    3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
    4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照
    市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
    七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
    1、提交____________仲裁委员会仲裁。
    2、依法向——区人民法院起诉。
    八、其他约定
    九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
    十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
    甲方： 乙方：
    年月日 年月日
    见证人：年月日年月日。
    以上就是法律网小编为大家介绍的关于小产权房买卖合同效力如何的相关法律知识，小产权房的买卖是不受法律保护的，所以大家在购买之前一定要了解好当地的相关政策。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您提供帮助。
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国民法典》
    [2]《中华人民共和国城市房地产管理法》
    [3]《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
    [4]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
    [5]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
    [6]《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
    [7]《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
    
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更新时间：2025/3/15 5:44:25