| 问题 | 利害关系人申请的异议登记 |
| 释义 | 《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。建设部根据《中华人民共和国物权法》的规定，在《房屋登记办法》中，对更正登记和异议登记作出了非常具体的规定。 住房和城乡建设部的政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编著的《房屋登记办法释义》，将《房屋登记办法》规定的“异议登记”解释为需要以“更正登记”为前置程序，认为：《中华人民共和国物权法》第十九条第二款规定“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”可见，其将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。“在办理异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，”只有在权利人不同意或者登记机构拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记，因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，自然就没有必要申请异议登记。 在我们接触到的更正登记和异议登记实务中，利害关系人申请异议登记是一大难点，对此，我有以下看法。 第一，由于《房屋登记办法》规定的“异议登记”必须以“更正登记”为前置程序，所以，利害关系人申请异议登记前，必须先申请更正登记。利害关系人没有或者拒不申请更正登记的，房屋登记机构不得受理利害关系人申请的异议登记。 第二，《房屋登记办法》第七十四条规定，利害关系人申请更正登记需提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。(四)权利人同意更正的证明材料。 利害关系人申请更正登记时，如果能够(请允许我强调“如果能够”)向房屋登记机构提交权利人同意更正的证明材料等等应当提交的全部材料，那么，利害关系人真实、合法的更正登记请求事项，将被记载在房屋登记簿上。 第三，《房屋登记办法》第七十六条规定，利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。 通常情况下，当权利人知道利害关系人对自己的权利有异议，利害关系人欲动权利人的奶酪时，很少有权利人愿意依据《房屋登记办法》第七十四条的规定向利害关系人提供“权利人同意更正的证明材料”，很少有权利人愿意向利害关系人提供利害关系人瓜分权利人奶酪的瓢勺。权利人不可能提供“权利人同意更正的证明材料”，利害关系人就不能申请更正登记;不能申请更正登记，利害关系人就不能申请异议登记。 《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》实施后，我们没有遇到过一例利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，权利人同意提供更正的证明材料的情形;反而遇到利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，利害关系人不能提交权利人同意更正的证明材料，强行申请异议登记，房屋登记机构迫于不难理解的原因，受理该利害关系人强行申请异议登记的情形。借此机会，我想冒昧地呼吁与房屋登记相关的国家机关注意到《房屋登记办法》关于的“异议登记”必须以“更正登记”为前置程序的规定，劝导不能提交权利人同意更正的证明材料，强行申请异议登记的利害关系人遵守《房屋登记办法》的规定，维护房屋登记的正常秩序。 第四，《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。如果权利人、利害关系人是双方共同申请的更正登记，申请登记后不同意更正的权利人完全可以按照该办法第二十一条的规定，在房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，撤回登记申请。大概只有在这种情况下，可以实现“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。” 第五，《房屋登记办法》第七十四条规定，利害关系人可以单方申请更正登记。权利人向利害关系人提供同意更正的证明材料的行为，是双方的合同行为。提供同意更正的证明材料的行为成就后，如果没有出现法定事由，当事人不经过协商、仲裁或者诉讼，权利人不得单方撤销该合意。 对于房屋登记机构已经受理利害关系人单方申请的更正登记，不是申请人的权利人单方否定利害关系人提交给房屋登记机构的“权利人同意更正的证明材料”时，房屋登记机构应当中止办理利害关系人申请的更正登记，立即书面告知权利人在×日内对“权利人同意更正的证明材料”申请异议登记。权利人申请异议登记的，按照《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的相关规定办理;权利人不申请异议登记的，逾期恢复办理利害关系人申请的更正登记。 上述权利人申请异议登记或者不申请异议登记导致的后果，房屋登记机构应当在告知权利人在×日内对“权利人同意更正的证明材料”申请异议登记的书面通知中，一并通知，提请权利人充分注意。 |
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