| 问题 | 规避“限购令” 签了合同难过户 |
| 释义 | 小陈欲购买厦门集美的一处房产，合同都签了，却因今年4月厦门出台的房屋“限购令”而过不了户。近日，厦门市集美区法院一审判决，这应当视为未能促成合同成立，中介所不得要求支付报酬。 2013年3月，由路登中介所(化名)提供居间服务，小陈与小夏签订了《房产买卖协议书》，由小夏将其位于厦门市集美区的一处房屋卖给小陈，协议书中约定了房产交易价格、支付方式以及由小陈支付中介费。同时还约定双方限期签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则应当承担相应的违约责任。 签订协议书当日，小陈足额支付了中介费。因小陈并非厦门市居民，本无购买厦门市商品房资格，故与中介所员工口头约定由中介所人员以代小陈办理补缴一年的厦门市社保费用的方式取得购房资格，后小陈通过银行转账方式将补缴社保费用转给中介所的员工。 2013年4月上旬，小陈与小夏共同前往厦门市国土资源与房产管理局办理房产过户登记手续时，却因2013年4月2日厦门市出台(厦府办[2013]60号)《关于本市贯彻实施意见的通知》，导致无法办理过户登记手续。 因小陈与路登中介所就退还中介费、代缴社保费用问题未能协商一致，故小陈以中介所为被告起诉至法院，请求路登中介所返还中介费及社保费用。 诉讼过程中，路登中介所认为其无过错，而小陈和小夏却存在因故拖延过户时间的情况，中介所已经将代缴社保费用缴入小陈妻子的名下，且房产系政策原因无法办理过户手续，故中介所无需返还中介费和代缴社保费用。 法院经审理认为，小陈和小夏、路登中介所签订的《房产买卖协议书》合法有效，但因厦门市《关于本市贯彻实施意见的通知》的出台，导致签订的《房产买卖协议书》的合同目的无法实现。直到2013年4月2日，小陈也无法提供其在厦门的社会保险缴纳证明，小陈不符合厦门市政府规定的购房条件，其与小夏签订的《房产买卖协议书》也无法通过厦门市国土资源与房屋管理局审查备案。路登中介所为小陈提供居间服务，现双方签订的《房产买卖协议书》涉及的房产无法办理过户登记手续，合同目的无法实现，应当视为未能促成合同成立，中介所不得要求支付报酬。另，路登中介所并未提供有利的证据证明小陈妻子的社保费用系中介为其补缴。 最终，法院一审判决路登中介所返还小陈支付的中介费及代缴社保费用。 |
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