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问题 房屋抵押权如何消灭
释义
    一、房屋抵押权如何消灭
    (一)因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭
    房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
    房地产抵押权具有物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金，则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金，房地产抵押权并不消灭。
    (二)因被担保的债权消灭而消灭
    抵押权相对于主债权，具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保债权同时存在，债权消灭，房地产抵押权也消灭。
    被担保债权可因如下原因而消灭：
    1、债务人或第三人为全部之清偿；
    2、债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销；
    3、房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人；
    4、房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。
    (三)因房地产抵押权实现而消灭
    如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产抵押民法典律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。
    (四)因除斥期间届满而消灭
    房地产抵押权为物权，故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。
      
     　　二、已经做了抵押的房子可以购买吗
    对于已经做了抵押的房子，买房者购买时明知是抵押房的，那么跟开发商订立房屋买卖合同并不受限制。
    而相反地，开发商想要出售做了抵押的房子将要受以下限制：
    1、通知抵押权人并经其同意出卖抵押房；
    2、如实告知买房者房子被抵押了的事实。
    所以，开发商出售抵押房时未尽到以上义务的，将要承担房屋买卖合同无效的后果。
    不过，买房者购买已经做了抵押的房子，需要承担一定的法律风险。其中一个便是开发商不能按时还贷，那么房子不能解押会直接影响买房者办理房产证。并且，如果开发商逾期还贷被起诉的话，被抵押的房子将可能会被拍卖，届时买房者可能会钱房两空。
    当然，如果买房者事先并不知道房子被做了抵押的，那么可以通过跟开发商协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并积极主张违约损害赔偿。
    三、已抵押的房屋能二次抵押吗
    房产可以再进行第二次抵押。
    抵押人要在同一房地产上设定多个抵押时，须符合下列条件：
    1、债权人即抵押权人的同意。在同一房地产上另设抵押的，应事先征得抵押权人同意，因为另设抵押可能影响抵押权人的优先受偿权，事关抵押权人的切身利益。
    2、抵押人抵押的房地产价值超过原债权。如果房地产价值不足以清偿原债务，抵押人不得再设立抵押，如果房地产价值大于原债务，则抵押人有另设抵押的权利。
    3、抵押人以设定抵押的房地产向其他债权人另设抵押的，应当告知其他债权人已设抵押的事实，并经其他抵押权人同意。
    《城市房地产抵押登记管理办法》第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
    抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
    房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
    以上就是法律网小编为大家整理的关于房屋抵押权如何消灭的相关内容，希望对您有所帮助。 房屋抵押的权利，有的时候是可以消失的。房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。大家如果还有其他法律问题，欢迎上法律网咨询平台，在线律师会为大家进行专业的解答。
    
    引用法条：
    [1]《城市房地产抵押管理办法》第九条
    
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更新时间：2025/4/3 17:37:21