| 问题 | 城镇居民购买农村宅基地无效 |
| 释义 | 宅基地是农村农户或个人因用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，主要包括建有房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，村民作为集体经济组织成员，个人没有所有权，只有使用权，城镇居民不是农村集体经济组织成员，不能在农村购置宅基地。 同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。但凡存在有城镇居民购买、法人或其他组织购买、转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让，受让人已有住房，不符合宅基地分配条件等情况的，将认定为无效转让。 近日，石棉县人民法院审理一起城镇居民在农村购置宅基地的案件，该案虽顺利调处，但此案的发生再一次给想在农村购置宅基地的城镇居民敲响了警钟。 核心提示： 家住石棉县城区，拥有城镇户口的城镇居民王某某，此前与家住农村的肖某、苏某达成协议，购买其转让的农村宅基地用于建房，但因转让不符合相关法律规定，最终未能修建住房。此后，王某某在多次要求转让方退回宅基地购买款未果后，将被告人肖某、苏某起诉至石棉县人民法院。后经办案法官和当地特邀调解员努力，双方当事人最终当庭达成调解协议，成功化解了一起对社会和谐稳定存在潜在隐患的案件。 案情回放： 签订协议购买宅基地 2007年11月，为实现多年来在农村购买土地修建住房的愿望，家住石棉县城区的城镇居民王某某经多方联系，找到了家住农村欲转让宅基地的肖某，并自行起草签订了《宅基地买卖协议书》。协议中规定，自协议签订之日起肖某将自己位于农村约900平方米的宅基地以12.6万元转卖给王某某。同时，在签订协议的当日，肖某及其丈夫苏某某向王某某出具《收条》一份，载明收到王某某购买宅基地价款12.6万元，由此完成了双方的宅基地转让手续。 然而，由于双方宅基地转让并不符合相关法律条文的规定，属于私下违规操作，直接导致王某某在购买土地后，未能实现在该宅基地上修建住房的预期。此后，王某某要求肖某、苏某某退回宅基地购买款，但虽经双方多次协商也未能达成一致意见，且在协调中双方还由此发生口角及抓扯，在当地群众中造成了一定的负面影响。 今年初，眼见个人协调无望，王某某诉至石棉县人民法院，要求肖某、苏某某返还宅基地购买款12.6万元，并承担其前期投入资金4640元，以及利息约5.7万元，三项合计共计约18.7万元。 案件进展： 法官调解化纠纷 退回宅基地购买款 石棉县人民法院在受理此案后，为及时缓解矛盾，避免当事双方因宅基地转让纠纷再次作出过激行为，办案法官在了解案件的全过程，并掌握大量第一手资料的同时，根据案件的实际情况，并在征求双方当事人同意后，选择在案发地开庭审理此案。 庭审现场，法官向当事双方宣读了关于农村宅基地的相关法律法规等规定，再次明确了城镇居民不能在农村购买宅基地，双方所签的《宅基地买卖协议书》无效的事实。随后，针对双方当事人在是否归还宅基地购买款，以及归还多少的情况，办案法官与当地特邀调解员一同耐心调解，最终双方当事人当庭达成调解协议，肖某、苏某某退还王某某宅基地购买款12.6万元。 法官说法： 城镇居民在农村购买宅基地 违反相关规定 《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据以上规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人即村民。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得。国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 本案中王某某是城镇居民，其与肖某签订的《宅基地买卖协议书》违反了法律、法规的强制性规定，属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 引用法条： [1]《收条》 [2]《宅基地买卖协议书》 [3]《中华人民共和国土地管理法》 [4]《中华人民共和国担保法》第三十七条 [5]《关于深化改革严格土地管理的规定》 [6]《中华人民共和国合同法》第五十八条 [7]《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 |
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