一、合同到期租客不搬走不交租怎么办
1.当合同到期租客不搬走且不交租时，房东首先应按照双方之前签订的租赁合同约定来处理。这包括确定租客不交房租是否构成合同约定的违约情形，以及房东是否可以据此解除合同。
2.如果合同中有明确规定，房东可以依据合同条款行使权利。
3.如果双方之间没有签订书面合同或者合同中没有约定相关问题，房东可以依据留置权处理。
这意味着在第三人见证下打开门锁，将租客物品放置一处或搬离房屋后存管。等租客返回结算有关费用后再将其物品返还。
4.对于恶意欠租的情况，房东可以依据合同约定行使收回房屋的权利。
5.根据新规定，住宅用房承租人如果累计三个月未支付租金，并在出租人催告后的十五日内仍未支付，出租人有权解除租赁合同。在此情况下，房东必须履行催告的义务。
6.关于损失部分，如果因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。
二、依合同规定处理违约
在处理租客违约情况时，房东应首先检查租赁合同中关于违约情形的约定。
1.如果租客的行为符合合同约定的违约情形，房东可以根据合同条款采取相应的措施，如解除合同、要求租客支付违约金等。
2.如果合同中没有明确规定或双方没有签订书面合同，房东应咨询法律专业人士，以了解自己的权益和应采取的措施。
3.在处理违约过程中，房东应注意遵守相关法律法规，尊重租客的合法权益，避免因违法行为而给自己带来不必要的麻烦。
4.房东也应保留好相关证据，以便在必要时向法院提起诉讼或申请仲裁。
三、法律后果与损失赔偿
当租客违约不搬走且不交租时，房东可以采取法律手段维护自己的权益。
1.根据《民法典》第七百二十二条的规定：
（1）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；
（2）承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：
（1）承租人必须按期缴纳租金，违约的应支付违约金；
（2）拖欠租金累计达6个月以上的出租人有权终止合同收回房屋并要求承租人赔偿损失。
3.在解除合同并要求赔偿损失时，房东应注意合理确定损失范围并提供相关证据。损失范围应包括因租客违约行为导致的实际损失和预期利益损失等。
4.房东还应注意遵守法律规定的诉讼时效期间及时向法院提起诉讼或申请仲裁以维护自己的合法权益。
面对租客违约，了解处理方法至关重要。想学习更多法律知识？快来法律网，我们为你提供全面的法律服务和支持。
引用法条：
[1]《中华人民共和国民法典》第七百二十二条
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