| 问题 | 余款给付起纠纷房屋买卖终泡汤 |
| 释义 | 2007年5月，杨洋与鼎盛公司签订《委托购房合同》，委托鼎盛公司代办购买房屋、支付购房款等事宜。刚好张鸣欲出售2套商品房，也委托鼎盛公司寻找买家。于是，张鸣与杨洋在鼎盛公司的牵线搭桥下，两人很快签订2份《房地产买卖契约》，杨洋花38.8万元买下张鸣的2套房屋，每套房屋预付张鸣定金1万元。7月，张鸣、杨洋和鼎盛公司又签订了一份《补充协议》，约定：房屋过户的当天，杨洋付给张鸣20.3万元购房款;剩余的房款杨洋先存给鼎盛公司,申办房屋过户登记手续之日起5个工作日内,由鼎盛公司转付给张鸣11.5万元;待杨洋领到房产证且张鸣支付转让房屋的相关费用后，鼎盛公司再与张鸣结清购房款。 7月31日，张鸣通过银行收到杨洋转来的房款20.3万元，并出具了收条。于是，双方到房产局申办了房屋过户登记手续。但5 个工作日以后，张鸣没有收到《补充协议》约定的11.5万元，而且杨洋也没有按约向张鸣预付2万元定金。鼎盛公司与杨洋没有如约履行合同，这让张鸣急坏了，8月13日 ，他申请房产局暂缓办理房屋过户手续。此后，张鸣一直没把房屋移交给杨洋，也不去办理房屋过户手续。 对簿公堂：解除契约退还房款 2007年12月，张鸣把杨洋告到南宁市江南区人民法院，要求解除《房地产买卖契约》，杨洋支付违约金。 法院开庭审理的时候，杨洋说他早已把剩余的购房款存给鼎盛公司了，但不知鼎盛公司是否将钱交给张鸣。为了证明自己的说法，杨洋向法院提供了3份盖有“房产置换有限公司财务专用章”的收据，日期分别是5月29日、5月30日、7月31日，面额分别是2.5万元、17万元、5000元，共计20万元。 张鸣说，杨洋提供的3份证据都没有写明用于购买他的房子，这3笔钱与他无关。 杨洋说,他付给鼎盛公司购房款就已按约履行了自己的义务，张鸣只能向盛鼎公司主张权利，不能要求他付款。杨洋认为，张鸣以没有收到全部购房款为由拒绝过户房屋，侵犯了他的合法权益，请求法院驳回张鸣的诉讼请求。杨洋同时还提出了反诉：要求法院判令张鸣继续履行《房地产买卖契约》，并支付违约金。 法院审理后认为，杨洋提供的3份收据只是鼎盛公司内部的收款证明，而这3份收据没有写明是用于购买张鸣的2套房屋。因此，无法认定杨洋预先存入鼎盛公司账户足够的款项，故鼎盛公司也无法按《补充协议》的约定付给张鸣购房款，该违约行为的法律后果应由杨洋承担。今年6月，江南区法院最终判决解除张鸣与杨洋签订的《房地产买卖契约》;张鸣退还杨洋20.3万元;驳回张鸣、杨洋的其他诉讼请求。[page] 法官感想：学会维护合法权利 此案审结后，主审法官谈了一些感想：现在房屋买卖是越来越频繁了，买卖双方应多注意一些交易的细节问题，学会维护自己的合法权利。中介公司在房屋买卖中发挥着越来越大的作用，它可以迅速地给买卖双方提供信息，减少中间环节的麻烦，它的介入能提高买卖双方的互信程度，有它的担保买卖双方会觉得风险小了，更有保障。但实现这些优势的前提是买卖双方应仔细审查该公司的信誉度及其管理方式是否规范合法。就这个案子而言，我们不排除有两种可能：一是被告弄虚作假，没有将房款存入中介公司，不付足款项就想买下房屋;二是中介公司中一些不法之徒趁职务之便私吞客户的购房款。因此，交易过程中的收款收据就非常重要了，买卖双方必须十分小心所谓的单位内部收款收据，应让收款方出具具有法律效力的收据(如银行凭证等)做证明，谨防上当吃亏。 |
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