| 问题 | 商品房买卖合同纠纷--合同无效时出卖人赔偿房屋差价一案任佳 |
| 释义 |
案例：甲、乙双方于2009年9月5日签订了《购房合同》。甲方同意以130万元的价格将夫妻共同拥有的房屋出售给乙方，并向乙方出示房产证和丈夫同意出售房屋的短信。签订本合同时，乙方应先支付5万元定金，2009年9月15日前支付20万元定金，9月30日前再支付15万元定金。甲方还清贷款后，甲方应协助乙方办理房屋转让手续。本合同签订后，乙方履行付款义务，协助甲方还清贷款，并多次催促甲方办理过户手续。甲方因各种原因推诿，多次向乙方收取近50万房款，乙方多次无故催促乙方向法院起诉，要求法院判决甲方履行合同，协助乙方办理过户手续。庭审中，法院认定，涉案房屋原为甲方及其前夫共同所有。他们于2008年协议离婚，所涉房屋属于该男子。该名男子声称他完全不知道卖家，并坚持不同意出售该房屋。作为出卖人，甲方明知无权处分该房屋，隐瞒事实，致使本合同无效，给乙方造成数十万损失，经法院调解，甲方同意将收取的购房款返还乙方，并赔偿100万元的房价差。案例分析：本案房价差赔偿成功的关键在于甲方的行为涉嫌犯罪。在与乙方签订销售合同时，甲方确实在向乙方出示的房地产证上登记了甲方的姓名，使乙方确认甲方有权处分该房屋，并先后支付了数十万元的购房款。事实上，甲方隐瞒了其与前夫离婚并将所涉房屋处置给其前夫的事实，具有明显的欺诈意图，并实际从乙方处骗取数十万房款。中国刑法第224条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中诈骗对方财物数额较大的，构成合同诈骗罪，依法追究刑事责任。在本案中，甲方的行为实际上已涉嫌合同欺诈，金额巨大。如果甲方不主动索赔，乙方可向公安机关举报并追究刑事责任。当然，本案中被补偿房屋的价差有其特殊性，在实践中并不常见。在实践中，以下情况很常见：1。这房子是夫妻共同所有的。夫妻中的一方有全权处理房屋销售事宜。在买房时，他们与其中一人签订合同，因为他们相信其中一人拥有完全的代理权。后来，房价上涨了。如果卖方不想出售，另一方则站出来声称不知道该房屋的销售情况，且另一方未获得其授权，则声称该合同无效。这种情况可分为以下几种情况：1）夫妻双方的姓名在房地产证上登记，一方办理，未向买受人出示另一方的授权书。在这种情况下，买方很肯定会认为另一方有权进行家庭代理，与一方签订合同并支付房价。后来，另一方声称合同无效。在本案中，提交人认为买方有过错。就中国现行法律而言，它不承认夫妻之间的家庭代理权。夫妻一方为另一方办理的，仍需取得另一方的授权，否则无权处分。因此，在本案中，法院很可能认定合同无效，买方只能得到相应的赔偿。对于房价差价，笔者认为本案中的差价主张应予支持；2） 房产证上只登记了一方的姓名。注册方与买方签订销售合同。买受人支付部分房价后，出卖人想违约，夫妻另一方声称合同无效。因为中国的房地产需要登记。在这种情况下，如果另一方隐瞒房地产的产权，买方只能进行登记，不能确定登记以外的其他产权人。因此，在本案中，笔者认为，买方可以反诉，要求继续履行合同；3） 房地产证上只登记了一方的姓名，另一方主动与买方签订房屋买卖合同。在这种情况下，买方往往因为夫妻关系而忽视实际授权问题，这最终可能导致另一方声称合同无效的麻烦。2.这所房子属于一个家庭成员。家里的其他成员也站出来处理卖方的事务。由于他们是业主的近亲（如父子关系），买方通常认为他们已经获得了实际业主的同意，因此他们与他们签订了合同。之后，不动产所有人站起来不同意出售，并主张合同无效。一旦发生这种情况，合同必然无效。尽管业主和卖方是近亲，但他们没有法定代理权，买方只能要求赔偿 |
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