| 问题 | 住宅区配套建筑物、设施权属中出现的一些问题 |
| 释义 |
购房者购买商品房时，开发商售楼处漂亮的售楼小姐经常把自己开发的社区称为高档社区，有专门的商务会所、地下停车库、幼儿园、屋顶花园。交房后发现，整个会所出租给娱乐公司进行商业运营，小区内的幼儿园成了贵族幼儿园。 近年来，购房者与开发商之间关于住宅区配套建筑和设施权属的纠纷不断出现。然而，鉴于我国法律没有明确规定，这已成为商品房纠纷中的一个难点和疑点。律师提示：开发商在开发建设住宅小区时，还应建设配套的建筑和设施，这是规划设计规范的要求。根据法律规定，建筑物内的公共部位和设施属于所有业主，这一般没有争议。但对于小区内不属于这幢楼的配套建筑和设施，现行法律没有明确的法律规定。今年即将实施的《物权法》规定，如果合同中没有约定车库的所有权，车库的所有权属于全体业主，但法律尚未实施。因此，购房者可以根据以下原则确定配套建筑物的权属： 第一，法律原则，这是双方应遵守的第一原则。对于建筑配套设施和居住区设施的权属，法律法规明确，双方应当遵守。比如，法律明确规定物业管理用房的所有权归业主所有。开发商在合同中约定归自己所有的，该约定无效。 第二，协议原则，对于法律法规中权属不明确的配套建筑物和设施，开发商和购房者可以约定其权属和经营使用限制。协议属于开发商的，应当明确约定使用范围。比如，俱乐部只能用于健身娱乐，价格合理；幼儿园首先要满足社区的教育问题；停车场只能为社区提供服务。 第三，必要性原则是不具有独立的使用性能，是居住区正常使用所必需的，如配电室、换热站、水泵房等，是居住区正常日常生活所必需的。没有这个设施，就不能实现住宅区的正常使用功能，这个设施应该归所有人所有。 第四，分摊原则，商品房建筑面积分为已建建筑面积和分摊建筑面积，已建建筑面积为独立产权，属于购房者；分摊的共有建筑面积为共有产权，属于买家的。至于开发商承诺的屋顶花园，实际上是所有业主的，开发商无权处理。这种承诺只是空中楼阁。你知道吗 |
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