| 问题 | 承租人的优先购买权有四个例外 |
| 释义 |
近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷日益增多。由于相关法律规范的比较原则，人民法院审理房屋租赁合同纠纷在法律适用上面临诸多困难。为统一法律适用，最高人民法院今天公布了《关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》。最高人民法院第一人民法院负责人对这一解释作了权威解释。合同的效力对于促进住房租赁市场的发展，维护住房租赁市场交易秩序的稳定具有重要意义。《解释》在准确判断有关法律、行政法规的强制性规定是否为效力强制性规定的基础上，确定了合同效力的认定原则：一是限制无效合同的范围。该解释仅将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同视为无效。在违法建筑范围认定上，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准的内容建设的临时建筑，超过批准使用年限的临时建筑，确定为违法建筑。二是对缺乏有效合同条件的，采取补救措施，即只要当事人在一审法院辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，合同将被视为有效。有观点认为，解释规定，合同认定无效后，承租人应当支付房屋使用费，这是对无效合同的有效处理。该负责人表示：“这种理解是错误的”，合同无效后，承租人在房屋占用期间支付使用费，是对根据无效合同取得的房产进行返还的一种方式，而不是按照合同履行支付的租金。根据无效合同原则，承租人应当返还根据无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋取得的占有权益和实际占有的房屋。占有权益是无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。 实践中确定房屋使用费标准的方法很多。鉴于实践中承租人使用房屋受到房屋质量等原因的影响，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能不公平，可能与承租人取得的占有权益不一致。因此，规定“当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，一般由人民法院支付租金”，等等。人民法院根据承租人对房屋的实际使用情况，参照合同约定的租金标准，有权酌情决定是否支持、如何确定入住费。如何运用不同的民法理论来处理装饰，是司法审判中的一个热点和难点问题。 根据各级人民法院和学术界的意见，《解释》确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人同意装修时，根据不同情况采用不同的处理原则。 首先，附着装饰和非附着装饰适用不同的处理规则。承租人作为业主对未形成附件的装修有处分权；对形成附件的装修适用不同的规则，区分合同无效、合同有效终止和合同履行期满。 其次，出租人对承租人的装修是否进行补偿以及如何进行补偿，应当区别对待。合同无效时，出租人同意使用装修的，以不当得利赔偿承租人；出租人不同意使用装修的，装修现值损失视为无效合同损失，按双方过错承担；合同终止的，由违约方承担装修残值损失。在双方无过错的情况下，双方应按照公平原则分担装修残值损失；需要注意的是，合同终止时，出租人同意承租人使用装修的，仍需以不当得利为由赔偿承租人；合同履行期届满，出租人取得附装物不需要赔偿。 依法保护承租人的优先购买权 当解释规定承租人的优先购买权受到侵害时，负责人无权主张出租人与第三人签订的买卖合同无效。据分析，《解释》规定，“承租人不得以出租人侵犯优先购买权为由，要求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效。”，承租人不得主张出租人与第三人签订的买卖合同无效。优先购买权纠纷一直是审判实践中的一个难点。承租人优先购买权性质的认定是解决这一难题的首要问题。2007年10月1日实施的《物权法》没有规定优先购买权为物权，因此不具有“向世界”的权利。最高人民法院撤销了《关于适用民法通则的意见》第一百一十八条，这是因为该条与物权法的规定相抵触。这一解释遵循了法律精神，将承租人的优先购买权定性还原为债权。其中规定，承租人不得以出租人侵害其优先购买权为由，要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。承租人主张优先购买权有四种例外。 根据《解释》，只要出租人出售租赁房屋，承租人能否主张优先购买权？对此，该负责人表示，这种理解是错误的。《解释》第二十四条规定了承租人行使优先购买权的四种例外情形：房屋共有人行使优先购买权时。物权法的目的是简化物权关系，维护共同关系的稳定，充分发挥财产的受益价值。从利益衡量的角度看，应优先考虑共同所有人的购买权。出租人把房子卖给近亲的情况。家庭关系往往是决定交换价值的重要因素，具有很强的个人色彩，这不同于单纯的商业关系。 出租人履行告知义务后，承租人未明确表示愿意在15日内购买。本项是对《合同法》第230条的进一步完善。从权利义务平等的角度看，在合理期限内行使优先购买权也是承租人优先购买权的内容。承租人不及时行使优先购买权，出租人的所有者权益将受到损害。因此，本项以承租人收到通知后15日为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。 购买房屋的第三方出于善意进行了登记。《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以转让财产所有权为目的，以善意和对价转让和占有财产。即使转让人无权分配，受让人仍然可以取得转让财产的所有权。根据《民法解释通则》中“举重较轻”的原则，在第三人善意购买出租房屋并办理登记手续的情况下，可以抗辩出租人的请求权
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