| 问题 | 如何处理共有房屋的租赁纠纷 |
| 释义 |
然而，我国对如何使用共有财产却没有明确的规定。一般来说，房屋作为共有财产，应当按照共有原则进行管理和处分。共有房屋的出租，不论是股份出租还是共有出租，均须经全体共有人同意。一些地方立法也作出了类似规定，如《上海市房屋管理条例》第八条第二款规定，未经全体共有人书面同意，不得出租共有房屋。关于共有财产，有一条古老的规则，即共有人租用共有财产，须经全体共有人同意。在现代社会，它已经越来越不能满足现实生活的需要。1一般来说，共有财产的处分很难取得全体共有人的同意。当一些甚至一个共有人不同意时，共有财产就无法处分，势必影响共有财产的有效使用，阻碍社会经济的发展。因此，近年来，一些国家和地区的立法突破了传统民法关于共有财产处分的规定，对共有财产的处分采取了“多数人原则”。例如，台湾《土地法》第三十四条规定：（一）共有土地或建筑物改良物之地上权、永佃权、地役权、典当权之处分、变更、设定，应经共有人半数以上及其应得部分之同意。但到期部分总数超过三分之二的，不予计算。全国人大立法部门在起草有关法律草案时也有这个意见。2出租行为是使用行为，一般不会改变房屋的性质，也不会对房屋造成太大的损害。然而，大多数民法都主张“物尽其用”，由于少数共有人的不同意见，只影响房屋的使用，不符合社会的价值取向。因此，我们认为，对于出租房屋，我们只需要征得多数共有人的同意。但需要注意的是，如果是共同所有制，则以人数的多数为准；如果是股份制，则以人数和面积的多数为准。
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