| 问题 | 侵犯承租人优先购买权的赔偿标准 |
| 释义 |
出租人侵犯承租人优先购买权的，承租人只能要求赔偿财产损失。损失包括以下几个方面：（1）直接损失主要是指承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而发生的费用。如为确定出租人是否出售房屋而进行的调查取证费用、为确定房价而进行的鉴定费用、与出租人协商费用等。（2） 间接损失主要是指房屋差价损失。可分为以下几种情况：（1）出租人按照市场价格将房屋出售给第三人，但出售房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价格较高，则承租人有权要求出租人赔偿二者差价的损失；（二）房屋市场价格不变，出租人以低于市场价格的价格将房屋出售给第三人的，承租人有权要求出租人赔偿市场价格与交易价格之间差价的损失；（3）承租人要求出租人赔偿时，交易价格高于市场价格的，承租人不存在差价损失。 对于差价损失的赔偿，可参照以下方法：双方协商确定的，按约定执行；协商不成的，原则上按约定执行，房屋涨跌损失可以通过比较最相似房屋的市场成交价格与买卖合同成交价格的差额来确定；如果没有最相似房屋的比较，可以通过专业机构的评估来确定房屋涨跌损失。认定损失的时点，应当从保障承租人利益出发，根据承租人的请求、租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审判中房屋的兴衰情况，合理确定。此外，我们还需要注意：一是承租人的损失赔偿应当从必要的交易税中扣除。房屋过户登记过程中，必然会产生各种税费和登记费，无论是出租人还是第三方，都应从差价损失中扣除。其次，在房地产交易中，实际成交价格往往与在不动产登记部门备案的合同成交价格不一致。此时应根据实际交易价格确定，而不是根据备案合同的交易价格计算价差损失。（三）附带损失，是指承租人在租赁期满后出租房屋所发生的有关费用。对此，应视情况而定。如果承租人已经得到了房价差价损失的补偿，如果此时租金上涨，就不应该给予租金差价的补偿，因为承租人此时已经实现了房价差价的损失，租金来源于取得房屋的收入。此时，承租人已经认定自己不能再获得房屋，当然，如果承租人不能获得房屋差价的补偿，而此时租金上涨，出租人应当从法律角度适当补偿承租人的租金差价损失平衡双方利益。出租人侵犯承租人优先购买权的，承租人只能要求赔偿财产损失。损失包括直接损失、间接损失和附带损失。直接损失主要是指承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而发生的费用。如果您的情况比较复杂，律师协会还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。