| 问题 | 如何处理业主的违约行为 |
| 释义 |
2009年1月7日，经深圳市**房地产经纪有限公司中介介绍，业主秦女士与买受人俞女士签订了《深圳市二手房预售及中介服务合同》，买卖南山区荔湾路广菜山聚年家园俞女士所拥有的一处房产，深圳以109万元的实收价格。按照合同约定，于小姐将在签约后两天内交定金2万元，并在1月21日前监督首付19元。8万元，余款以按揭方式支付。签订合同后3天内，秦女士向担保公司指定人员出具了全权公证书，并委托担保公司对该楼进行融资和赎回。双方应在银行出具抵押承诺书、赎回房产证、注销抵押登记后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》。任何一方违约，应向另一方支付房屋总价20%的违约金。同时，还就其他事项达成了详细协议。合同签订后，余小姐履行了缴纳定金的义务。但由于房地产市场小阳春房价上涨，秦小姐在收到定金后违约，终止了担保公司对该房产的委托赎回。她拒绝配合余小姐办理首付监管手续，致使交易无法进行。在房价上涨的情况下，如何处理出卖人的违约行为，一旦业主有违约迹象，买受人应及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防止一房二卖的执行难。比如，在本案中，余小姐不听我律师的劝告，迟迟不与对方协商而不起诉、不保全，而对方迟迟不协商，同时加紧高价出售。违约金同时具有惩罚性和补偿性的特点，即使守约方没有损失，违约方也要向守约方支付违约金。解除权是守约方单方面向违约方解除合同的权利，其行使以未违约为前提。比如本案中，出售一房二房属于根本违约，被告在违约后向原告发出终止函，合同已经无法履行，不构成法律上的终止。你知道吗 |
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