| 问题 | 当买方拒绝接受时，开发商能否构成逾期交付 |
| 释义 |
1。房屋不符合交付条件的，买受人有权拒绝接受。第一百四十八条规定：“标的物质量不符合质量要求，不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”风险转移时，标的物应当具有约定的性质。没有约定的，应当具有与合同约定或者通常使用目的相适应的特征，并且应当具有同类标的物，买受人可以从标的物的种类中期待。如果房子不符合交房条件，就很难达到合同的目的。根据上述规定，买方有权拒收。有鉴于此，有人认为，买受人拒绝应当有正当理由，有正当理由应当采取严格的标准，即买受人必须明确表示拒绝接受的意思，买受人拒绝接受时必须指出不符合交付条件的具体情形拒绝接受。这一观点依据的是《最高人民法院关于审理争议案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十一条规定：“房屋所有权的转移，视为交付使用，除非双方另有约定。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面交付通知的，房屋毁损、灭失的风险自本合同确定的交付使用之日起由买受人承担书面交货通知，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。“笔者认为，上述司法解释不适用于开发商交付的房屋不符合交付条件的情况，买方拒收应以是否违反减损义务来判断。理由如下： 首先，买受人以开发商全部履约为条件，无正当理由拒绝。《解释》第十一条的目的是解决商品房买卖合同中买受人迟延收货的问题。迟延提货的构成必须以债务人已经依法履行为前提。当开发商交付的房屋不符合交付条件时，其支付行为就不是以债务为目的的。很难说这是合法付款。即使买受人不以不符合交付条件的具体情况为由拒绝购房，也不属于解释第十一条规定的“无正当理由”。其次，买方应根据减损义务告知开发商房屋的缺陷。本着诚实信用的原则，购房者应及时验房，并向开发商说明拒收原因，以便开发商及时修复房屋，防止损失扩大。这种义务称为减值义务。减损义务的性质属于不真实义务，即违约义务，虽然它不需要向对方承担违约责任，但它必须承担自己的利益。住房开发是一项庞大的工程。买方可能不知道交货时是否具备某些交货条件。因此，对告知义务的判断应以个案为依据。但是，这并不意味着买方可以无故拒绝。买受人收到书面交房通知后，未到现场检查房屋，也未明确表示是否验收的，在此期间因未占用、使用房屋而遭受的非利益由买受人承担。买受人拒绝提取的，开发商可以延期交付。迟延履行，是指债务已到清偿期限，可以清偿，但由于债务人的原因不能清偿。构成迟延履行的，应当符合下列条件：一是有有效债务；二是债务履行期届满，债务人可以履行，但不履行；三是债务人无正当理由不履行。典型的迟延履行是债务人未能在约定的时间履行债务。如果开发商在约定的时间提出履约，是否可能构成迟延履约？对比上述要件不难发现，问题的核心在于交付的标的物是否因瑕疵被拒绝，可以构成“债务人可以履行但不履行”的性质。首先，开发者是否能够进行判断。当缺陷无法修复时，开发商就陷入了无法履行的困境，比如交付房屋的楼层高度不够。然而，这种情况是罕见的，所以我们应该采取谨慎的态度。在难以判断缺陷是否可以修复时，开发商应承担举证责任，因为有义务交付房屋的开发商不仅是房屋的业主，而且具有相应的专业知识，能够掌握缺陷是否可以修复的证据。其次，开发商是否处于不履行状态。缺陷无法弥补的，适用不能履行规则。如果缺陷可以修复，就要调查不符合交付条件的房屋被拒收时，开发商是否处于不履行状态。《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，当开发商按约定时间交付不符合交付条件时，买方拒收的结果是房屋毁损灭失风险不转移，即交付未完成。也就是说，买受人的拒绝将使开发商处于负不履行状态，这与未按合同约定的时间交付房屋处于同一法律状态。缺陷可以修复的，开发商应当承担逾期交付的违约责任。根据日本民法通论，如果债务人提出的履行不符合合同约定，如果事后仍有履行的可能（追偿的可能性），则可视为原债务的迟延履行，可以将其视为不规范行为的延迟履行。同样的意见也被采纳以供参考。你知道吗 |
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