| 问题 | 购买教育地产时应避免哪些纠纷 |
| 释义 |
在购买教育地产过程中，需要避免的纠纷有两种，一种是共有人之间的纠纷，另一种是因产权不清而无法处理的纠纷。共有人之间的纠纷。我们曾经遇到过这样的案子。在北京市海淀区某著名教育地产小区，张女士向刘先生买了一套房子，准备孩子上学。张女士交了首付后，突然接到另一位刘先生的电话，明确告知她所购房屋仍处于继承诉讼纠纷中，希望她放弃购房，因为与他签订合同的刘先生只是该房产的共有人之一，不是唯一的主人。因此，与她签订的合同是有缺陷的。为什么会这样？由于教育房地产大多属于历史悠久的房屋，而房产的原所有人很可能已经过世，因此这类房屋很可能发生继承纠纷。 正是由于这种特殊性，我们必须提醒您，在购买历史悠久的教育地产时，一定要详细询问卖方房源，是从市场上购买的还是继承的，并将房源作为合同的一部分写入房屋销售中，以保护您的权益。 另一种情况是房屋产权是否可以转让。说到这里，很多人可能会觉得夸大其词，其实这种情况在很多房改单位最为普遍。因为部分单位房改不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但却拿不到单位的挂牌交易审批单，导致合同无法履行。我们曾经处理过这样的案件。在北京天坛附近的一处教育地产，杨先生楼上邻居的房子可以上市，但杨先生的房屋单位不同意出售，导致杨先生向购房者支付违约金。因此，在购买学区内的房改房时，一定要询问房屋交易是否需要挂牌交易审批表。 2、户籍纠纷 户口纠纷分为两种情况，一种是出卖人的户口没有搬出房屋，按照户籍管理的一般原则一房一户不能入住。另一种是由于一些地方的特殊情况。一套房子可以有多个户籍，但卖房子的孩子还在上学。学校拒绝接收在同一所房子里有另一个户籍的孩子。 无论何种情况，最好的防范措施是在房屋买卖合同中约定，原业主不迁出的，应当支付多少违约金，并且该违约金必须按日计算，每逾期一天，必须承担一定的违约金。只有这样，才能增加违约方的负担，保证交易的安全。 除合同约定的违约责任外，在决定购买教育地产前，最好会同出卖人到房屋所在地公安机关共同核实房屋户籍。房地产中介虚假信息纠纷这类纠纷直接关系到房地产中介的职业素质。在大多数情况下，中介利用自身的信息优势，诱骗买卖双方签订协议。纠纷发生后，中介置身事外，看着老虎打架。 案例：杨女士有一套一居室的公寓，她想卖掉。为了拿到这套公寓，房产中介小王向杨女士暗示，她从朋友那里得知，杨女士公寓所在的住宅区明年将划归教育地产，房价将大幅上涨。听了小王的话，杨女士把房子给了小王出售。后来，小王把房子推荐给赵女士，并介绍给赵女士。业主说房子明年将列入教育地产。如果你今年买的话，明年你会赚很多钱。 结果，杨女士和赵女士签订了销售合同，在小王的帮助下付了房款。但到了第二年，这套房子并没有被列为教育地产。这时，赵女士首先来找杨女士要求解释。杨女士觉得很委屈。两人找到了中介小王，小王解释说，他只是猜测可能会成为教育地产，这本身就是一种风险。 后来，由于杨某和赵某当时没有证据证明小王的欺骗行为，这一诉讼请求被法院驳回。我们给您的提示是，目前我国房地产经纪业务水平参差不齐。无论买卖双方决定是否成交，都必须到学校或其上级部门核实情况，再决定是否成交。 4、卖方恶意价格纠纷 这种纠纷是最常见的一种，说白了，就是因为房价上涨过快，卖方想赚更多的钱，而只要违约金的数额低于房价上涨的幅度，卖方就敢于违约。防止出卖人违约的最好办法是在合同中规定相对较高的违约责任，使出卖人不敢越过雷区。 一般情况下，我们同意先约定延迟履行违约金，卖方延迟履行违约金应在明确约定首付或剩余房款后的一定时间内按日计算。其次，应该约定，如果一套房子卖了两次或两次以上，应该支付不低于总房价20%的违约金。最后，应该约定，如果房价上涨过快，违约金不足以赔偿损失的，购房者应根据实际差价赔偿损失。 由于篇幅有限，上述三项协议无法详细解释。我们可以把握一个原则，违约金的数额应该相对较高，卖方违约成本增加越多，交易就越有保障。 事实上，与普通住宅相比，教育地产的特点是一端“学”，另一端“住”。教育地产受到追捧，成为一种“硬通货”，这暴露出教育资源配置的不合理，也暴露出家长“望子成龙，望子成凤”的特点。事实上，教育地产的房地产纠纷与普通房地产纠纷并无大的区别，但这类房地产纠纷发生的可能性较大。如果你在这方面需要法律帮助，你可以在线咨询律师协会。你知道吗 |
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