| 问题 | 对住房抵押贷款有哪些误解 |
| 释义 |
抵押物价值的实现与抵押物的价值绝对不是一回事。仅仅因为抵押物价值的实现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违反当事人的约定，任意扩大抵押物可以控制的价值范围。对此，在土地上建有房屋但只约定了土地使用权抵押的，应当与土地使用权抵押后所建房屋的处理一致。 由于设定抵押权的协议仅针对土地使用权或地上房屋所有权，因此都涉及到如何避免抵押权实现时土地使用权与房屋所有权的差异问题。根据《担保法》第三条、第五条规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上的新房不属于抵押物。抵押房地产需要拍卖时，土地上新增的房屋可以依法与抵押物一并拍卖，但抵押权人对新增房屋拍卖所得不享有优先受偿权。土地使用权单独设定抵押的，参照本规定办理。也就是说，抵押的范围仍然是单独设定为抵押的土地使用权。但是，当土地使用权需要拍卖实现抵押时，可以将土地使用权和房屋所有权一并拍卖。但对于无抵押部分，抵押权人没有优先受偿权。
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