| 问题 | 如何评估房屋容积率以上的土地补偿价格 |
| 释义 |
问题一：是对市场价值或价格的评估，还是对其限定价值或价格的评估？在国有土地上住宅房屋征收评估中，往往存在一些与房地产标准容积率不符的房屋。例如，一户一院的私人住宅合法占用的土地面积超过了标准房地产的占用面积。在实践中，对补偿价值或补偿价格的评估方法多种多样。如《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）实施前，根据《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十二条规定，“土地面积是否合法占用被拆迁房屋超过建筑面积除以标准容积率的，超出部分的土地面积按照《浙江省实施条例》第二十九条《中华人民共和国土地管理法办法》规定进行补偿。”根据这一规定，杭州市有关部门已对超出土地面积的补偿价格进行了具体明确。但住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）实施后，是否继续执行该规定存在分歧。 有人认为，《办法》第十一条规定，“被征收房屋价值是指在被征收人正常交易条件下，熟悉情况的双方在评估时点以公平竞争的形式自愿进行的交易金额房屋及其占用范围内的土地使用权，但不考虑被征收房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响。”同时，第十四条再次强调：“被征收房屋的价值评估，应当考虑被征收房屋的位置、用途、用途等因素，建筑结构、新旧程度、建筑面积、建筑面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”，也就是说，被征收房屋的价值是一个公开、公平的市场价值，它包括被征收房屋占用土地的价值。持不同意见的人认为土地不同于住房。房屋具有所有权、使用权、收益权和处分权。土地所有权属于国家，土地占有人只有使用权。因此，对超过房地产标准容积率的土地，不能按照市场价格进行评估和补偿，只能按照调控前的政策法规进行评估。如浙江省将根据《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条进行补偿。虽然有人认为，对超过房地产标准容积率的土地，应当用市场价格进行评估，但由于土地只有使用权，没有所有权，因此应当从市场价格中扣除权属价格。作者同意第一种观点。由于《条例》实施前的拆迁政策法规是在一定历史条件下制定和实施的，这些政策法规在很大程度上未能体现房地产的市场性质，不符合现行征收条例和评估方法的要求，不能充分反映房地产的市场性质。按照规定和办法，对土地补偿价值或价格超过房地产标准容积率的评估，应当是对其市场价值或价格的评估，所谓土地权属价值或者价格，不应当从市场价值或者价格评估中扣除，而应当按照原政策规定进行评估和补偿。这是因为土地的市场价值或价格是指在正常交易条件下，熟悉情况的双方在价值时点以公平竞争的形式自愿交易的金额，评估的价值或价格客观、公正地反映了土地的市场价值或价格。根据现行法律和政策，土地市场价值或价格本身是指土地使用权的价值或价格，即不包括所有权的价值或价格。出让土地的市场价值或价格通常被称为出让国有土地的市场价值或价格。因此，从土地的市场价值或价格中扣除所谓所有权的价值或价格是不合理和合法的。 问题2：如何评估？ 根据房地产估价标准的要求，超标准房地产容积率的土地估价可以选择适当的方法，如基准地价修正法、比较法、成本法等。这些方法的应用是房地产估价师所熟悉的。在具体应用中，对影响地价的一个重要因素——容积率的选择，众说纷纭。有人认为，修正容积率应该是对估价对象实际容积率和可比案例容积率的修正，这在不采用标准调价法进行估价时是毋庸置疑的。但标准调价法对估价对象的实际容积率和可比案例的容积率进行修正并不合适。这是因为现在超过房地产标准容积率的土地，是指估价对象占用的土地与标准容积率相比超过标准容积率的土地。“超额”是以标准容积率为基础的，也就是说，在这块多余的土地上，可以建标准容积率的房子。因此，在超标准房地产容积率的土地评价中，容积率应该是标准容积率。 问题3：在赔偿方面，除了货币赔偿外，产权是否可以交换。在大多数地方，超过房地产标准容积率的被拆迁人只能选择一种货币补偿方式，浙江省杭州市就是这样。因为很多人认为选择房屋产权交换只是对被征收房屋产权的交换，即房产证上记载的房屋面积是房屋产权交换的依据。但国有土地使用证记载的土地使用权面积不能作为房屋产权交换的依据，被征收人合法占用的房屋可以与土地分离。这显然与现行的法律和政策不符。《办法》明确规定，被征收房屋价值是指在正常交易条件下，熟悉情况的双方在价值时点以公平竞争的形式自愿交易的被征收房屋及其占用面积的土地使用权金额。也就是说，房地产的价值或价格是房地产权益统一前提下的价值或价格，其统一的权益是不可分割的。另外，如果仅以房屋产权证上的房屋面积作为房屋产权交换的依据，那么是否有必要对所有被征收房屋和土地的价值或价格进行分割，然后扣除土地价值或价格，而不是以此作为产权交换的依据？这显然违背常理，也有必要对被征收人超过标准容积率的房地产这是不公平的。当然，除了违章建筑。你知道吗 |
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