| 问题 | 如何理解购房合同中的不可抗力 |
| 释义 |
随着我国房改的深入，越来越多的人加入了购房大军。随着经济的不断发展和城市生活水平的提高，人们对住房的需求也越来越高，购买热情不断升温。在购买商品房时，会签订购房合同，合同中会有不可抗力的规定。本条如何规定“不可抗力”，哪些情况构成不可抗力？购房者是否真正理解，而“不可抗力”作为实践中的重要免责事由，购房者往往与开发商发生纠纷。接下来，我将讨论“不可抗力”问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。可见，不可抗力发生在合同成立后，不是由于一方的故意或过失造成的，其发生和后果是不可预见、不可控制、不可避免和不可克服的。不可抗力应当是客观情况，客观情况的出现应当具备不能满足、不能避免和不能克服的三个条件。另外，不可抗力的原因应该发生在合同履行过程中，也就是说，在签订合同时是“不可预见的”。而不可抗力的法律主体是购房合同的双方，即开发商和购房者。逾期交付的原因符合上述条件的，可以认定为不可抗力，免除开发商的违约责任。否则，不能视为不可抗力，应承担相应的违约责任。第二，“不可抗力”的构成要件和不可预见的偶然性。 当事人订立合同时，不可抗力所指的事件必须是不可预见的，而在订立合同后发生的事件纯属偶然。当然，这样的意外事件并不是当事人根本无法想象的事件。有些事故不是当事人根本无法预见的事件。但由于其发生的概率很小，而且被当事人忽视，被排除在正常情况之外，但结果，这种偶然事件确实出现了，而且这种事件仍然是不可预见的。在正常情况下，判断自己是否能够预见事件的发生有两种不同的标准：一种是客观标准，即在某些特定情况下，合同当事人应当预见一般理性人和正常人能够预见的事情。如果预见此类事件需要一定的专业知识，那么只要具有正常专业知识水平的人能够预见这些事件，合同当事人就应当预见这些事件。二是主观标准，即根据行为人的年龄、发展状况、知识水平、职业地位、文化程度、综合能力等主观条件，判断合同当事人是否应当预见。 2。无法控制的客观性或必然性。不可抗力事件必须是债务人无法控制的客观原因造成的。债务人主观上既没有故意，也没有过错，主观上也不能防止。债务人非因自己的过错能够克服的，必须尽力克服，否则不足以清偿债务。不可抗力的法律原因包括：一是自然原因，如洪水、风暴、地震、干旱、暴风雪等超出人类控制的自然力造成的灾害；二是社会原因，如战争、罢工、暴乱；三是政府行为，如政府禁令、征费及其引发的征费等其中，政府行政机关在购房合同履行过程中制定新的行政法规、规章、行政命令、政策性文件等规范性文件，如市政规划、抢险救灾需要等，对于这种政府行为，在其职权范围内有效期内，任何有关单位和个人必须无条件履行，这是不可抗拒的。因采购合同无法履行，可认定为“不可抗力”。行政机关根据法律、法规的授权，对合同双方当事人的具体人或事作出具体处理决定。因此不能履行合同的，不属于“不可抗力”，应承担相应的法律责任。在实践中，不可抗力的认定非常严格，应与正常的履约风险相区别。一般来说，界定不可抗力范围的方法有三种，即归纳法、列举法和综合法。一般表格仅对不可抗力的范围作了一般性规定；栏目表是将不可抗力事件逐一列出；综合表格是将栏目表与综合表格相结合，列出经常可能发生的不可抗力事件（如战争、地震、水灾、火灾、风暴、雪灾等），以及“和双方同意的其他不可抗力事件”。 在建设部发布的合同示范文本中，“不可抗力”的表述只是笼统的，没有明确的定义，需要双方进一步协商确定。在实践中，由于诸多因素，很容易造成房屋不能按时交付，从而无法避免纠纷，甚至承担法律责任，造成损失。因此，应在合同或补充协议中对“不可抗力”的范围进行更为详细的明确。但应注意以下几个问题：（1）合同中是否规定了不可抗力条款不影响法律条文的直接使用；（2）不可抗力条款是法定免责条款。不可抗力条款低于法定范围的，当事人仍可以援引法律规定请求免责；超过法定范围的，超出部分视为另一免责条款；（3）不可抗力条款作为免责条款是强制性的，双方不得同意将不可抗力排除在豁免范围之外。“不可抗力”的免责条件虽然“不可抗力”是法定免责事由，但并非不可抗力事件导致合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，减少给对方可能造成的损失，并在合理期限内提供证明。”。可见，“不可抗力”的免责需要具备以下条件：1。必须在一定期限内提供相关证明。不可抗力免责的条件必须是受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样，才能承认不可抗力及其免责事由，否则，即使不可抗力事件确实发生，如果开发商不履行保护义务，则不能免除开发商的法律责任。不可抗力发生后受影响方的义务。双方有义务采取一切可能的有效措施，尽可能避免或减少损失。对于开发商来说，交房期限一般由开发商提出，因此除了事后补救外，在确定交房期限之前，最好充分考虑影响交房的各种情况；对于购房者来说，当约定的交房期限到来时，他们应该提前安排好自己的时间，以免错过收货日期。 2。当发生不可抗力等免责情况时，当事人有义务及时通知对方，以便对方采取有效措施避免或减少损失。合同示范文本中有一处空白，要求开发商在因不可抗力延误交付时，填写及时通知买方的期限。三。举证责任。当事人一方提出豁免的，有义务提供证据作为豁免的证据。一旦出现免征情况，提出免征的当事人应当及时收集、留存相关证据，如政府公告、天气预报、病案、住院文件等，作为有效的免征证据。否则，一旦双方发生纠纷，提出免责的一方不能提供证据，就要承担相应的法律责任。6不可抗力的法律后果和免责效力。不可抗力的后果有两种：一种是终止合同，另一种是延迟履行合同。如何处理事故，取决于事故的原因、性质和规模、对合同履行的实际影响以及合同的具体规定。 不可抗力的免责效力：因不可抗力不能履行合同的，可以根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。但下列情形除外：（1）责任
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