| 问题 | 期房抵押拥有怎样的效力 |
| 释义 | 【期房抵押】浅析期房抵押的效力 基本案情 1995年7月18日，**公司与**公司签订《房屋预售合同》，约定**公司向**公司预购皇府别墅10套，并详细约定了根据工程进度分期支付房款的具体办法、交房日期、房屋质量、保修期限及违约责任等事宜。之后，双方对《房屋预售合同》进行了公证，并办理了预售合同登记。 1995年3月，**公司与某银行签订《抵押借款合同》，约定：**公司向某银行贷款1300万元，**公司以上述10幢别墅作为借款的抵押担保。之后，双方向房地产登记部门申请抵押登记，在办理抵押登记过程中，经**公司要求，**公司向登记部门出具证明和承诺书，称**公司对上述期房拥有完全的产权和处置权。同年12月，房地产登记部门向某银行出具了《房地产其他权利证明》。 1995年11月，**公司无力向**公司支付约定的第二期房款，双方于1996年1月签订《终止房屋预售合同协议》，约定：终止双方于1995年7月18日签订的《房屋预售合同》，房产由**公司收回。1996年2月，**公司与**公司致信房地产管理部门及公证处，称：因**公司无力支付购房款，双方要求终止《房屋预售合同》。 1998年4月21日，**公司向法院提起本案诉讼，请求确认**公司与某银行签订的《抵押合同》无效。 争议观点 **公司认为，**公司将《房屋预售合同》作为权利证明与某银行签订抵押合同，侵犯了其合法权益;房屋尚未建成，没有产权证书，其抵押依法无效;**公司无权处分该房产。 **公司未答辩。 某银行认为，其与**公司签订的抵押合同经登记部门登记，抵押合同有效。 法理分析 一、本案系期房抵押纠纷 本案**公司与某银行签订的抵押合同，系以正在建设中的房屋为标的设立的抵押，为期房抵押。该抵押设定时，抵押标的物尚未形成。期房抵押的标的物是在设定抵押时尚未建成，未实际交付使用，亦未办理权属证书的在建房屋。 需要指出的是，有学者认为期房抵押是对房屋期待权所设立的抵押，认为抵押人对房屋所有权享有期待权，因此期房抵押是对房产期待权的抵押。笔者对此持不同观点。抵押权属于物权，物权法定是物权法的基本原则。我国《担保法》规定，抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有，而将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权按法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据此规定，抵押权的客体应为特定的物，而非权利，对抵押物的优先受偿是抵押权的权利内容，而期待权是请求权，属于债权范围。因此，设立期房抵押时，房屋虽然尚未完全建成，法律认可的房屋所有权尚未形成，但该在建房屋亦是民法意义上的“物”，期房抵押系设立于期房之上，而非设立在对期房所享有的期待权之上。 二、本案期房抵押的效力 1990年建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。《城市房地产管理法》第48条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。由于期房处于建设之中，无法办理产权登记，根据上述规定，期房不能进行抵押。建设部1997年公布的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定：本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。该办法首次对此做出了肯定规定。1995年施行的《担保法》对此虽没有明确规定，但在该法所列举的不得抵押的财产中，并没有禁止期房的抵押。 以上就是法律咨询网小编为你介绍的关于期房抵押拥有怎样的效力的法律知识，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。《城市房地产管理法》第48条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 |
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