| 问题 | 我国的不动产善意取得制度浅析 |
| 释义 | 【为您推荐】高县律师 ? 定南县律师 ? 南江县律师 ? 吴江市律师 ? 喀什市律师 ? 华蓥市律师 ? 化州市律师 ?? 我国目前已普遍承认动产适用善意取得,但对不动产善意取得的适用有否定说和肯定说两种争议。笔者从国外立法实践、善意取得的理论基础、不动产的登记现状和我国的立法倾向与司法实践等四个方面论证了不动产完全可以适用善意取得制度。进而简略论述了不动产善意取得的构成要件包括四个：一是该不动产存在登记瑕疵;二是转让人须为无处分权人;三是受让人通过法律上的交易行为从转让人处有偿取得财产完成了不动产的权利登记;四是受让人须为善意第三人。笔者认为通过不动产善意取得制度的建立和完善，必将对我国有中国特色的社会主义法制建设起到积极的推动作用。 一、善意取得制度可以适用于不动产 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人财产的让与人不法将他人财产让与买受人后，若买受人在取得该财产时系出于善意，则取得该财产所有权，原财产所有人不得要求买受人返还，而只能要求让与人赔偿损失。关于善意取得制度适用于动产交易，各国立法均不持异议，但是否亦行之有效地用于不动产交易，各国民法则规定不—。理论上主要有以下两种意见： 一种是否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。” 另一种是肯定说。持肯定观点的学者认为，不动产的善意取得应该被承认，他们认为仅以不动产登记制度的建立，交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易为理由，一概排斥不动产善意取得制度，这对于相信登记公示力而与无权处分人交易的善意第三人来说，是违背民法上的公平原则的。不动产交易中，也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得不动产时为善意，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许在不动产上可成立善意取得。王利明先生认为：善意取得制度的财产主要是动产，并不排斥在特殊情况下，从维护交易安全和秩序，保护当事人的合法权益考虑，对不动产交易可适用善意取得制度。 笔者倾向于后一种意见，认为不动产物权也应当适用于善意取得制度，其依据在于： 第一、从各国立法例上看，许多国家法律已规定了不动产善意取得制度。《德国民法典》第892条规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士将善意取得制度适用于所有已登记的不动产，《瑞士民法典》第973条第1款规定："出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。"台湾《土地法》第43条亦规定："依本法所为之登记，有绝对效力。"并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，其第759条第二项规定："因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。 第二、从理论上分析，善意取得应适用于不动产物权的取得。按照通说，善意取得制度源于日耳曼法的“以手护手”原则，“认为汝将汝的信任置于何处，应于何处寻之”，它的真实含义是：任意与他人占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。现代各国立法大多秉承日耳曼法的精神，遵循这一原则，确立善意取得制度。据此，我们应当把是否成立善意取得的焦点放在受让人是否为善意，而非标的物是动产亦或不动产上。从善意取得的目的上看，善意取得的本质在于涉及所有权保护与交易安全冲突时，其利益衡量和价值选择的尺度是以舍弃前者的利益来保护后者，是以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全，是对动的交易安全的尊崇。可见，善意取得制度的根本目的就在于保护交易安全，保护善意受让人的利益。那么既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产物权，即善意取得当然适用不动产物权。 第三、从实践中不动产的登记来看，登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况偶有发生。随着经济的发展，不动产交易数量及交易频率远非过去所能比拟，无论现代不动产登记制度多么独立，多么完善，仍不能完全避免登记内容与实际权利不一致的情况。，为了照顾到原权利人利益，保护善意受让人，维护交易秩序和规则，兼顾交易的静态安全与动态安全，就应运用善意取得制度来平衡利益冲突。 第四、我国的司法实践和立法倾向认同善意取得制度适用于不动产。 由于当时的历史条件和经济发展水平，《民法通则》制订的当时没有确立更详细的物权制度，甚至没有任何关于善意取得的规定。但在此之前的司法实践中对此有些微体现，1979年2月2日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》关于财产权益纠纷的规定中第二节第二条规定：房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效;买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理;1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条：非所有人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。上述两条司法解释对于不动产的部分共有人擅自出卖房屋的买卖关系，根据不同情况采取不同的处理方法。阐明在受让人善意无过失的情况下，可以认定买卖关系有效。1988年4月2日最高人民法院制订了《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》，该意见第八十九条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。此条解释中的"共有财产"显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其"实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。"由此可见，我国只是部分承认了不动产的善意取得制度，对于共同共有不动产以外的因登记瑕疵而产生的不动产善意取得制度未作规定。但不可否认的是，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。这一司法解释还被认为是在我国现行法律中明确确立了善意取得制度。在这些司法解释中，其意义不仅在于司法机关在审判实践中认可了善意取得的原则，而且并不局限于动产的善意取得，表述为所有的财产均可适用善意取得。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第17条也对不动产的善意取得做出了规定。该条款对婚姻法中“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”做出了解释，为人民法院正确、公平地处理有关财产纠纷奠定了基础。其含义有三层：a、因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的共同意思表示;b、非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定;c、从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定。即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。④该条款对共同财产的规定显然包括动产也包括不动产。 全国人大常委会法制工作委员会的《中国民法草案?物权法编》第十一章第九十九条规定了善意取得的条件，将不动产也规定在内。该条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人，符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或动产的所有权：①受让人在转让时不知道或不应当知道转让人无处分权;②以合理的价格有偿转让;③转让的不动产已经登记，转让的动产已经交付给受让人;④法律不禁止或者不限制转让;⑤转让合同不属于无效或者被撤销。” 二、不动产善意取得的概念及其构成要件 不动产善意取得，是将善意取得的标的扩张到不动产领域，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。农村的不动产，尤其是农民私有房屋及其宅基地使用权未进行登记的现象较为普遍，在城镇，居民的私有房屋及相应的土地使用权未进行登记的，也并非个别现象。因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。 综上，对不动产的善意取得的概念应界定为：第三人出于善意信赖不动产(包括以登记为公示方式的特殊动产)登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。 结合上述对不动产善意取得的概念界定，不动产善意取得的构成要件应包括下属四个方面。 第一、存在登记瑕疵。存在登记瑕疵即登记簿上记载的权利与真实权利不相符，具体包括登记错误、疏漏;因行为能力欠缺而无效的法律行为所发生的不动产物权变动登记;因诈欺、胁迫、重大误解、显失公平而使法律行为被撤销或无效，但不真实的物权变动登记尚未涂销;当事人伪造文书欺骗登记机关而为的登记;不动产共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义之下，登记名义人未经其他共有人允许而处分不动产物权。在登记瑕疵的情况下，转让人为登记名义人。 第二、转让人须为无处分权人。转让人无处分权包括两种情形：一种情形是转让人本来就无处分财产的权利，如转让人仅是共同共有财产的共有人之一，因登记错误将不是所有权人的转让人登记为所有权人等。另一种情形是转让人本有处分权，但嗣后因各种原因又丧失了处分权，如转让人以取得财产的所有权或其他物权为目的取得财产后，其与前手转让人之间的行为被确认为无效或被撤销的，因法律行为的效力自始归于无效，从而使转让人在其法律行为被确认无效或被撤销前所为的处分行为自始成为无权处分行为。 第三、受让人通过法律上的交易行为从转让人处有偿取得财产并完成了权利登记。善意取得制度的目的是保护交易安全，在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲真正权利人的利益，而确认受让人获得物权。 而不动产登记是否完成，应以善意第三人取得该不动产的权利登记为准。 第四、受让人须为善意第三人。这就涉及到对善意的认定问题：“善意”有两种含义：一是行为人动机纯正，没有损人利己的不法或不当目的;二是行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素。善意取得制度中的善意，是在第二种含义上使用的。此外，关于善意的含义还有“积极观念”和“消极观念”之分，前者指受让人必须有将让与人视为所有权人的观念，后者要求受让人不知或不应知让与人为无权处分人即可。由于商品经济的发展，所有权与处分权能经常处于分离状态，因此，在现代社会中，善意宜采“消极观念”。同时，受让人的不知不是出于重大过失，否则，从利益平衡的角度出发，应该承担起无法有效获得物权的消极后果。推及到不动产善意取得中的善意，一般情况下，只要与登记簿上的登记名义人交易就推定为善意，由对方举证证明其非善意(如举证证明取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩)。有学者认为在共同共有财产的特殊情形中，第三人在存有隐名共有人的情况下，还要履行特定的注意义务，才能推定其善意。我赞成这种观点，对善意的认定不能搞一刀切，因为这关系到善意取得制度对第三人和真正权利人利益的动态平衡功能，善意取得制度促进交易的功能是通过保障交易安全、降低交易成本的方式实现的，即确保参与交易的人在交易前不需进行详尽的调查，只要依据公示方式展现的物权状态进行交易就可获得有效物权。在共同共有的情况下，所谓的隐名共有人或者是交易一方的配偶，或者是与交易一方有特殊的身份关系的人，相对比较确定，此时，要求第三人负担一定的注意义务并不会导致交易成本的大幅度提高，还能较好地兼顾真正权利人的利益。这种注意义务主要包括：如果第三人知道或应当知道共有人，其有义务征求隐名共有人对显名登记人“处分”财产的意思;第三人有注意某项财产是否为夫妻共同财产的义务;第三人应当直接征求隐名共有人的意见。 三、建立不动产善意取得制度的意义 在我国社会主义初级阶段特定时期的社会状况和社会目标下，适当调整善意取得制度的使用条件与范围，确立不动产善意取得的制度，将对有中国特色的法制建设起到一定的推动作用。 1、从立法上确立不动产善意取得制度，将会带动我国不动产登记制度的改革和完善。 首先，由于不动产外观权利与真实权利不一致的原因之一是共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下，这就会在确立不动产善意取得制度的同时，配备有相应的不动产管理条例对此问题进行完善。其次，在不动产善意取得制度的法律后果上，要制定相应的法律法规，如何处理所有权人与有过错登记机关或有过错出让人的法律关系，采用什么样的归责原则?由谁来承担法律责任?承担多少?以何种方式来承担?等等。还有，已登记的不动产的情况的查询要收取高昂的费用已是一个不成文的规定，而不动产登记机关是否实现公开查册制度，转变服务理念，由一个高高在上的管理者变成一个具有“服务理念”的机构?这也都是我们可以进行思考的，并以此为契机带动我国不动产登记制度的改革和完善。 2、不动产物权善意取得制度的建立，是维护商品交易安全的需要。善意取得的本质目的就在于维护商品交易的安全，为市场经济创立一个健康、有序的交易环境做出贡献，体现出经济魅力。 3、不动产物权的善意取得制度的建立，有利于贯彻民法的公平原则。不动产物权的善意取得旨在平衡原权利人与善意受让人的冲突，兼顾二者利益，在保护交易安全与保护原权利人固有权利之必要程度的利益衡量中体现了公平原则。 4、确立不动产物权的善意取得对指导人民法院审判实践有重要意义。现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的善意取得，却因我国匮于此项制度而棘手解决。因此，此项制度的建立必将导人民法院的审判，也有利于真正解决纠纷，体现法律保护的原本意义。 |
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