| 问题 | 商品房的预售与现售相比有哪些特点 |
| 释义 | 一、商品房的预售与现售相比有哪些特点 (1)、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。 (2)、商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。 (3)、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。 (4)、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据我国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。 二、商品房预售条件有哪些 房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件： 第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。 第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。 第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。 商品房销售许可证是房地产在买卖房屋时必须持的一个证，这个证件是非常重要的，正因为非常重要，所以在实践中，许多开发商是很难拿到的。商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的，所以在购房时，一定要擦亮眼睛，看看开发商是否具备所有的证件，避免人财两空。 |
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