| 问题 | 房地产抵押合同的主要内容是什么 |
| 释义 | 一、合同的当事人 抵押合同中的抵押权人必须是主债务合同中的债权人，有债权，才有抵押权，没有债权，就没有抵押权，这是由抵押合同作为从合同、抵押权作为从属权利的性质决定的。 抵押合同可以先于主债务合同之签定而签定，并在主债务合同签订前进行抵押登记，此时债权尚未存在，而抵押权已经存在，这是债权与抵押权的暂时分离，抵押权人是期待中的债权人，但抵押登记本身并不意味着抵押权人可仅依抵押合同行使抵押权，抵押权的行使乃以债权的发生和行使为前提，没有债权，则无法行使抵押权，因此，只有债权人才能成为抵押合同中的抵押权人。 房地产抵押合同的抵押人应当是土地使用权的拥有人和房屋所有人。由于土地所有权不能用于抵押，故国家不能成抵押合同中的抵押人。我国《担保法》第三十七条对不得设立抵押的财产有专门规定，不是所有的土地使用权和房屋所有权都能设定抵押的。抵押人应该是依法享有处分权的土地使用权人和房屋所有权人。 集体所有的土地使用权不能用于抵押，其权利人不能成为抵押人。 房地产租赁权虽然也是设于不动产的财产权利，但租赁权属于债权性质，不能设定抵押权，故租赁权人不能成为抵押人。 抵押权因不能与主债权完全分离而独立存在，故抵押权不能另行设定抵押，抵押权人不能成为其抵押权的抵押人。 |
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