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问题 如何完善“商业性”城市房屋拆迁制度
释义
       根据在实际房屋拆迁中所反映出的问题,对出于商业目的的拆迁应确定特别的程序和原则,进一步明确规定相关的程序法律制度;绝对避免政府行为介入拆迁纠纷中,直接影响市场的博弈均衡;补偿标准应当有别于“公益性”拆迁的补偿,被拆迁人可以参加商业性开发的利润分配等,以此完善“商业性”城市房屋拆迁制度。
    首先,从逻辑上说,商业拆迁规划立项前,开发商应公告征求广大被拆迁人意见,确保被拆迁人的知情权和异议权,并建立被拆迁人大会或代表大会制度。开发商必须征得每一户被拆迁人的同意。由于开发商是强者,房主是弱者,这一强一弱不仅表现在前者是有组织的经济势力强大的团体,后者力量处于分散弱小状态,还表现在信息的不对称上,前者拥有全面的信息。因此,应当有适当程序保障房主在整个拆迁过程中有机会表达自己的意见,主张自己的权利。
    可能有人会说如果只有一户被拆迁人出于某种动机,如漫天要价、维护祖上房产、嫌搬家麻烦等看似不值得考虑的原因,无论如何不愿意拆迁,从而阻止了一个好的商业项目的开发,岂不可惜?但是,法律是只管行为不管大脑的。在民事行为中,一个人做事的动机其他人是没权利干涉的,只要其所为符合民法的精神。这也可理解为“意思自治”的真谛。对一个具体的人来说,有可能上百万的补偿费比不上一个破旧然而安静的小院落。没有对这种主体性的尊重,就不可能实现法治下的秩序与自由。有句老话叫“磨刀不误砍柴工”,驾驶员也有句口号叫“宁慢十分,不抢一秒”,可以套用在此。我们宁可忍受事先谈判的复杂冗长甚至于无功而返,也不接受不平等的交易,因为经过这样的协商达成的协议履行起来必定是比较顺利的,而为了速度不顾公平的作法只会引起无穷的争议和后患。
    其次,拆迁评估机构应由开发商与被拆迁人共同选定。在房屋价格评估上,应取消由开发商聘请评估机构来评估的做法,采取公开、公正的程序如招标等方式来选择评估机构,保障公正评估。
    第三,建立拆迁谈判机制,开发商应当严格按照《合同法》的规定,公平合理地取得和补偿产权人的土地房屋财产,即与产权人在自由、公正的原则下谈判、讨价还价,平等协商拆迁补偿标准、拆迁补偿方式和方法和安置问题。
    第四,必须切断行政权力对这一民事关系的干预,重新界定政府在城市房屋拆迁中的职能。政府只对开发商和拆迁方的资格、指标等进行程序上的审批,不能介入任何实体内容。此外还应建立拆迁安置补偿费用专项监管制度。
    最后,取消对商业拆迁中的行政裁判制度,未经法院判决,不得强制拆迁。在商业性拆迁法律关系中,开发商与被拆迁人是平等的民事主体,凡双方不能自行解决的问题,应通过民事诉讼程序最终由法院裁决。行政部门直接事先强行拆迁,是行政权对司法权的粗暴干预。
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更新时间:2025/3/16 9:33:38