| 问题 | 国有划拨土地上私房的买卖合同效力 |
| 释义 | 【案情】周叶青是某县园艺场职工，1989年周叶青申请并经有关部门同意，于该园艺场占有、使用的一块国有划拨土地上自建住房一幢，并于1996年取得《国有土地使用证》，土地使用权人为周叶青，但一直未办理《房屋所有权证》。周黑虎是周叶青的胞弟，之前周叶青因做生意需要资金向弟弟周黑虎借款3万元，到期不能还款。双方于2001年商定，周叶青将上述自建住房卖给周黑虎，作价3万元，与借款抵消，并签订房屋买卖合同，周叶青将《国有土地使用证》交付给了周黑虎，周黑虎一家于2002年搬入该房屋居住至今。2013年初，该园艺场因城市规划面临整体拆迁。周叶青认为该房屋占用土地是国有划拨土地，其与周黑虎之间的房屋买卖合同违反国家强制性法律规定，遂诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效。 【分歧】 一种意见认为：周叶青与周黑虎买卖的房屋占用的土地为国有划拨土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，双方自房屋转移占有至今，没有报有关部门审批手续，没有依法缴纳土地使用权出让金，违反法律强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”可以认定，本案房屋买卖合同属于无效合同。 另一种意见认为：周叶青与周黑虎签订的私有财产房屋买卖合同，是双方真实意思表示，周黑虎为该房屋支付了对价，周叶青将该房屋交付给周黑虎实际占有、使用多年。该房屋属于私房，其附着的土地属于国有划拨土地，土地使用权随房屋一并转让，但是并未改变土地使用性质，并非土地使用权转让，双方的买卖行为并不违反法律规定，如周黑虎补办土地出让手续、缴纳土地出让金，之后亦可办理转让后的房产登记。因此，该房屋买卖合同合法、有效。 【评析】 笔者认为，第二种意见更为合法、合理。 首先，依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条之规定，合同法第五十二条合同无效的法定情形第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定属于管理性强制性规定，法律没有明确规定违反此类规范将导致合同无效。周叶青所有的房屋的国有土地使用权以划拨方式取得，该房屋属于私有住宅，转让后仍用于居住，不改变土地使用性质，转让该房屋不损害国家或者社会公共利益。因此，应当认定房屋转让合同有效。 其次，该房屋属于私有住宅，转让后仍用于居住，依据《城市房地产转让管理规定》第十二条之规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理……(二)私有住宅转让后仍用于居住的”，可知，报有批准权的人民政府审批以及办理土地使用权出让手续并不是该房屋转让合同的生效要件。 再次，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的转让行为，而本案合同标的是房屋，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，并不同于国有土地使用权转让合同，不适用该司法解释关于合同效力的规定。 因此，本案中房屋买卖合同有效。 文中人名皆为化名。 引用法条： [1]《房屋所有权证》 [2]《国有土地使用证》 [3]《中华人民共和国合同法》 [4]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [5]《城市房地产转让管理规定》 [6]《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条 [7]《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》 [8]《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 |
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