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问题	什么是买卖不破租赁，哪些情形不适用买卖不破租赁
释义	一、什么是买卖不破租赁，哪些情形不适用买卖不破租赁     买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，购买租赁物的人，不能以转换了所有权为理由，而否认租赁关系进而要求承租人返还租赁物。     出于日常生活的需要以及对财产性质的考量，并非所有的情况都能使用买卖不破租赁，不适用不破租赁的情况有：     （一）租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。     （二）先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。     （三）被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。     （四）租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般不适用“买卖不破租赁”原则。            二、买卖不破租赁适用范围     从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定"如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。"即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第 1项规定:"出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。"即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:"不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力"。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:"出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。" 值得注意的是，这些国家或地区的"买卖不破租赁"是指不动产租赁而言。这是因为，"以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。"是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。     我国在民法典出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国民法典229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。     在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。      　　三、买卖不破租赁的作用     买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值，具体如下：     有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序，进而促进社会主义现代化建设的目的。     体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事，在缔约时，诚实不欺诈；在缔约后，守信并自觉履行。     通过法律网小编的介绍，我们知道了，什么是买卖不破租赁，哪些情形不适用买卖不破租赁这些问题的答案是什么？我们应该清楚，买卖不破租赁的适用范围，只有这样才能够更好的维护自己的合法权益，以上就是法律网小编的回答，感谢您的阅读。
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