| 释义 |
诚意金转定金中要注意的几个问题
作者：张黔林律师（转载需注明作者及出处：www.myhouse64.com)
一、要注意意向金转定金的条件
中介带下家看过房屋之后，如果下家有意购买，那么中介通过就会拿出一份《房地产居间合同》要求买方签订并支付意向金（或诚意金）。下家签订居间合同时一定要注意其中一般会约定如果上家同意下家（即居间合同约定的内容）提出的购买条件，并收受诚意金后，诚意金就转为定金了。如果下家到时拒绝买房，上家就可以没收定金，如果上家拒绝卖房，上家就要双倍返还定金。
二、要注意上家实际收受了多少定金
诚意金有时会分几次支付，比如约定支付１０万元诚意金，分二次支付，下家每次付５万元，上家在收受第一笔５万元后，下家拒绝再付第二笔５万元，在这种情况下，上家如果选择适用定金罚则，只能没收已收的５万元，而不能再要求下家再付５万元。因为定金合同是一个实践合同，以实际收到多少为准，不能以合同约定的为准。
三、要注意居间合同中是否有中介代为保管的条款
在诚意金转定金过程中，中介起来的作用是很大的。很多中介提供的居间合同中有一个“中介代为保管定金”的条款，这个条款约定中介从下家处收受诚意金后，由上家出具定金收条并承诺定金由中介保管。这时，上家虽然没有实际收到定金，但由于居间合同上的“代为保管”条款，因此尽管钱还在中介那里，但也认为上家收到了定金，应当受到定金罚则的约束。而中介和上家之间，成立了一个保管现金的合同，在符合约定条件时，由中介向上家返还。
因此，在这种情况下，上家不要以为还没有收到定金可以不受约束，其实中介已将责任推给上家了。
四、要注意就未决条款磋商不成时定金如何处理
居间合同一般对房地产买卖合同的主要内容已有约定，如总房价、首付的成数、签订正式房地产买卖合同的时间等。但对另外一些问题，如以银行贷款支付第二期房款的时间、过户交易时间、交房时间等没有约定。如果由于这些问题磋商不能导致正式合同不能签订的，双方往往会对定金是否能够被没收产生异议，进而引起纠纷。这要视未决条款磋商不成产生的原因而定。
五、要注意没有约定定金性质的“订金、诚意金、押金”
按照最高人民法院担保法司法解释的规定，定金分为几种，订约定金（约定以交付定金作为订立主合同担保，任一方拒绝订立主合同则承担定金责任）、解约定金（支付定金的一方可以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除主合同）、违约定金（任一方存在重大违约也可适用定金罚则）、成约定金（以支付定金为主合同生效条件）等，一般来说，居间合同中约定的定金都是指的“订约定金”。但是，有些合同中约定的是“订金、诚意金、押金”等，但并没有约定其定金的性质，就不能够主张适用定金罚则，而应由上家将这些“订金、诚意金、押金”无息返还给下家。反过来，如果在居间合同中将“订金、诚意金、押金”约定为定金的性质（约定给付的一方拒绝签订主合同时丧失“订金、诚意金、押金”，收受的一方拒绝签订主合同时应双倍返还“订金、诚意金、押金”），那么就可以主张定金罚则。
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