| 问题 | 签了预约合同能要求正式签约吗？ |
| 释义 | 网友咨询： 您好！我是一公司员工，曾与某房产开发公司签订房屋买卖预约合同。合同约定今年8月双方正式签订商品房买卖合同，合同主要内容为对方按照约定价格出售位于海安县某新建小区套内面积为102㎡的商品房一套予我，我按照约定在签订商品房买卖合同一个月内交付对方40万元首付，其余款项在十年内分期还清。现对方以商品房市场价格上涨等为由，拒绝以房屋买卖预约合同中约定的价格与我签订商品房买卖合同。为此，我特来信咨询，不知我能否以预约合同要求对方与我签订商品房买卖合同? 法律解答： 您好！来信咨询的情况实质上是关于预约合同签订后一方违约，另一方能否以预约合同要求对方正式签约的问题。关于这一问题，当前司法实践和理论界都存在较大争议。一种观点认为，预约合同属于合同的一种，其成立、生效、违约责任等皆应适用合同的一般规定，且法律并未规定预约合同不可强制履行，由此，预约合同当然可以强制履行，即一方当事人违反预约合同，对方可以凭借预约合同要求正式签约。另一种观点认为，预约合同是双方当事人对如期订立本约的一种约定，其标的不同于一般合同标的，不可套用一般合同的相关规定，而且预约合同违约责任与缔约过失责任的设立目的基本相同，前者是为了促进本约的订立，后者是为了促使合同的成立，都属于“先合同责任”，其责任承担形式也应与缔约过错责任相同，故一方违反预约合同后，对方不可申请强制履行，即不可凭借预约合同要求正式签约。 今年7月1日正式实施的《最人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。这是我国司法解释第一次提及预约合同违约责任，对于解决本文争议焦点也有一定的指引作用。 能否凭借预约合同要求正式签约应分两种情况区别对待。如果当事人签订的认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同包括了本约的主要条款，即表明双方当事人愿意接受该条款的约束。在这种情况下，若一方违约，另一方则可以以该条款作为本约的内容要求对方正式签约。反之，若当事人签订的认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同仅约定双方订立本约的时间、地点、大致意向，未约定本约的具体内容，本约的最要条款条款还需当事人通过进一步协商确定，则一方当事人不可凭借预约合同要求对方正式签约。当事人只需按诚信原则为订立本约进行协商即可，即使达不成本约也不可强制履行，否则与民法契约自由的精神相悖。 从来信情况看，您与对方签订的预约合同包含了商品房买卖合同的主要条款，且不属于《合同法》第110条规定不适合强制履行的情形，因此，可以以预约合同要对方正式签订商品房买卖合同。 (作者：刘昌海刘兴海) 引用法条： [1]《解释》第三条 [2]《中华人民共和国合同法》第一百一十条 [3]《最人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 |
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