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问题 进厂签合同注意事项
释义
    一、进厂签合同注意事项
    其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。
    其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。
    在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。
    其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
    
    二、买车签合同注意事项
    （一）注意易被经销商“忽略”的细节比如交车时间、保养、维修等售后服务; 交车时间违约后，双方责任是否对等;免费保养以时间计，还是以里程计;消费者签约时应特别注意以上体现经销商合同责任的细节。
    （二）搭售保险不合法。 除国家规定的车损险、第三者责任险等强制性保险外，购车族有权选择购买何种保险，及选择保险公司的权利。
    （三）购车合同条款要齐全。
    1、 应当明确约定汽车的品牌、发动机号码、车架号码等汽车本身应有的要素;
    2、价款，应列明车辆交易的总价款（光车价或是包牌价），付款方式和期限;
    3、 车辆的交付方式和期限;
    4、 质量纠纷和异议的处理;
    5、 售后服务条款，应重点列明经销商应承担何种义务（详细内容可参照《产品质量法》和《民法通则》、《消费者权益保护法》的有关条款）;
    6、 于违约责任。对一方违反合同的约定或不能全面、适当地履行合同义务时该承担何种责任，也需要详细约定;
    7、 争议的解决，应约定解决的方式，如仲裁、诉讼;合同的管辖地，如买车人户籍所在地、经销商登记所在地还是双方指定的其它地点，都可以由双方约定为争议管辖地，如果约定不明，则适用《民事诉讼法》规定的条款。
    8、 应特别注意有关经销商合同责任的细节，这些部分往往被经销商恶意“忽略”掉，购车者应注意保护自己的权利，使双方权利义务对等。
    三、签订购房合同的注意事项
    签订购房合同八大注意事项：第一项：关于五证
    陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
    对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
    律师建议增加补充条款：
    出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
    第二项：关于公摊面积
    陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
    对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
    律师建议增加补充条款：
    双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
    1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。
    2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
    第三项：关于房产证
    陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
    对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
    律师建议增加补充条款：
    如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：
    1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。
    2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
    如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
    如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。
    第四项：关于书面通知
    陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
    对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
    律师建议增加补充条款：
    本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。
    第五项：关于所售房屋的坐落位置
    陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
    对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
    律师建议增加补充条款：
    出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
    第六项：关于所售房屋的抵押
    陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
    对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。
    律师建议增加补充条款：
    出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
    第七项：关于物业管理公约
    陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
    对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
    律师建议增加补充条款：
    出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
    买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
    第八项：关于各方责任范围
    陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
    对策：1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
    律师建议增加补充条款：
    如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：
    出卖人的责任范围：
    1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。
    2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
    3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。
     以上就是法律网小编为您介绍的关于进厂签合同注意事项的相关内容，在签订合同时一定要谨慎，要切实保障自身的利益。如果你还有其他的法律问题，请及时咨询律师处理，法律网提供专业律师，欢迎您进行法律咨询。
    
    
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国民法通则》
    [2]《中华人民共和国产品质量法》
    [3]《物业管理条例》
    [4]《中华人民共和国民事诉讼法》第三条
    [5]《中华人民共和国民事诉讼法》第九条
    [6]《中华人民共和国民事诉讼法》第八条
    [7]《中华人民共和国民事诉讼法》第七条
    [8]《中华人民共和国消费者权益保护法》
    
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更新时间：2024/12/28 3:27:23